事实果真如此吗？1月14日，中国工商银行上海市分行和上海财经大学联合主办并发布了《2012年上海市住房价格指数年度报告》，该报告由民间智库“乐智研究院”承担市场调查、数据分析与报告撰写。

　　从报告公布的各项数据看，2012年上海房价并未出现大幅波动，总体水平仍略低于2011年。报告指出，2013年上海房价不会大幅反弹，预计未来走势依然平稳。

　　房价稳步回升

　　房价指数是反映市场热度的重要指标之一，但不少购房者和业内人士却发现，有些统计数据跟自己对市场的实际感受并不一致。

　　以官方公布的均价和工行—上海财大新建住房价格指数差异较大的9月为例。当月成交均价显示环比下跌4.22%，指数则显示环比上涨1.37%，这是由于9月2万元/平方米以下房源明显增加，占总成交量的60.34%（8月为55.56%），而成交量中4万元/平方米以上的房源明显减少，在很大程度上拉低了均价。

　　“姚明要跟姚明比，潘长江和潘长江比，如果拿潘长江和姚明比，这样得出的数据自然不具有说服力。”上海财经大学副校长王洪卫教授表示，工行—上海财大新建住房价格指数剔除了成交住房的质量差异，更能反映市场的真实面貌。

　　工行—上海财大新建住房价格指数的监测结果显示，2012年上海市新建住房全年平均月度指数为116点，比2011年各月平均下跌1.68%，比2010年各月平均上涨5.16%。从去年房价的月度走势看，从1月、2月的平稳低位，3月开始小幅回升，8月—12月震荡上扬，四季度达到全年最高，12月同比上涨11.42%，整体呈现出稳步回升的态势。

　　成交“低开高走”

　　《2012年上海市住房价格指数年度报告》的统计结果显示，上海2012年全年成交量达936万平方米，比2011年增加了27.52%。

　　从月度成交量的变化看，2012年上海楼市的成交起伏经历了“低开高走”的反转年。年初，楼市受春节假期影响，成交量保持低迷，但3月之后，成交量出现明显涨幅，并长期处于高位。尤其是第四季度，成交量占全年的32%，掀起了2012年的成交高峰，12月更是达到近两年成交量的最高。

　　报告指出，之所以去年上海新房的成交量能够一扫2011年的阴霾，最主要的原因还是在于货币政策的适度宽松与刚需政策的微调。这些支持政策促使刚需加速入市，同时上海严守限购令，楼市“去投资化”效果显著。从成交结构来看，2012年上海市新建住房成交量主要来自适合刚需置业的小面积段房源。上半年和下半年90平方米以下的成交面积段均占据了成交主力。

　　值得注意的是，下半年，随着成交量的走高，适合改善型需求置业的140平方米以上的大面积段所占比例有所提高，由20%提升至23%。

　　2013不会大幅反弹

　　无论是成交均价，还是成交量，去年岁末，包括上海在内的不少城市都出现了翘尾行情，使得市场回暖的预期逐渐形成。在这个特殊的市场阶段，愈演愈烈的涨价预期推动了部分购房者恐慌性入市。

　　对此，王洪卫认为，不同城市的房地产市场有着很大的差异性，从上海的情况来看，2013年并不存在价格大幅反弹的基础。一方面，由于严格的限购限贷政策将会延续，购房主体依旧是刚需群体，而货币政策仍较为温和，不会引起房地产市场较大的波动；另一方面，目前，住建部已经将“配合有关部门，加紧对建立金融、财税等手段为主的房地产市场调控长效机制进行研究”作为2013年开展的重点工作之一，房地产调控长效机制的出台将保护自住型购房需求，稳定住房价格。

　　但与此同时，由于货币流动性持续改善，大量资金仍将聚拢于房地产市场，一旦限购政策有所松动，房价不稳定的局面又将重现。另外，目前开发商资金压力有所缓解，资金链不易断裂，开发商不会持续采用“以价换量”的营销手段。再者，近期刚需房源的销量提升，改善型需求也加速入市，对房价有进一步支撑作用，因而短期内房价也不会明显下跌。

　　纵观后市，工行—上海财大新建住房价格指数判断上海房价依旧不存在大幅波动的可能性，预计未来房价走势依然平稳，短期内仍有小幅上涨的可能。（刘莉）