一、 背景概述

　　近年上海逐步成为一个老龄化城市。据说至2015年上海60岁以上的老年人将达到400万（左右），其中约60%的老人住在没有电梯的老公房内，这些老人随着年纪的增大，体力减弱，还有些老人患有各种疾病，上下楼梯力不从心，很不方便。根据市政府2005年（37号文件），相关机构的2011年（187号文件）、2012年（67号文件）的文件精神，结合旧房综合改造，当年有个初步规划为多层老公房加装电梯，方便老年人出行。在改造工程资金筹措方面由市、区二级政府出一点，小区的居民也出一点，把加装电梯工程逐步推广落实，但在经过多年的推广与努力，实际情况比较艰难复杂，特别是居民出资的一部分很难调解与落实，所有项目基本处于进展缓慢状态。

　　二、 工作方向与指导原则

　　十八大的召开后，市政协、市人大代表关于改善之方面的呼声很高，关爱民生力度正在加强，最近市人大、市政协综合了各方面的意见，初步达成以下工作方向与指导原则：

　　1、 现有多层老公房综合改造时，符合综合条件的可以加装电梯，方便居民特别是广大老年人的出入。

　　2、 最近市政府以及相关执行部门又给予新的政策（2015年3号、20号相关文件），允许在符合相关条件的多层老公房加层加装电梯，所需资金全部由项目开发商出资，但必须经房科院等专业单位对原老公房进行体检（例如：原房屋地基、结构是否牢固，房屋间距、容积率等）如体检合格，征得小区2/3以上居民的同意，又征得改造房屋（幢）全体居民90%以上的同意，所在小区业委会代表小区全体居民与开发商签订项目全权委托书，在所在区的房管局、规土局的预审同意，在当地街道、居委以及小区物业管理等相关部门的帮助支持下，可以实施对所在小区多层老公房加装电梯的项目进行试点改造。

　　3、 多层老公房加装电梯的全部资金由项目开发商投入，在政府、居民基本不出资的情况下，如何来保证投资方的利润，现在经政府相关部门的建议，在房屋体检合格的房屋上（六层加一层，五层加二层），所加层房屋的资金，加装电梯的资金以及小区内的综合改造，全部由开发商投放，但加层后的房屋销售权由所在小区业委会与开发商协商落实，来弥补开发商的全部投资。（目前尚在试点阶段）再则，开发商要关注照顾好各方面的利益，把相关工作做好做踏实，充分发挥各方面的积极性。

　　4、 通过上述的投资改造模试，既减轻了政府财政投入，又减轻了由居民出资的经济负担，保证了今后电梯维修管理的延续性，使小区居民老年人既改善了生活环境又得到了实惠，这是一件利国利民的大好事。

　　三、 具体工作与实施计划

　　但是实施这个过程中，还会存在一些操作方面的具体问题，需要各级政府、各区的规土局房层保障管理部门、各街道办事处、居委、业委、物业管理机构，开展细致扎实的协调工作，使这项民生工程落到实处。

　　初步打算先建设一个多层老公房加装电梯的样板工程、在区建委、区房管理局、规土局、相关街道居委帮助指导，力争用6-8个月的时间，把首期的样板工程按时投入，在保证质量的前提下，通过各级政府以及相关部门的立项、验收，在总结经验的基础上，综合条件比较成熟的情况下，逐步开展交流与推广。

　　在项目的改造实施过程中，一定会碰到很多实际困难，只要我们真诚合作，在十八大精神指导与鼓舞下，把这一民生工程做好做强，为广大的老百姓提供优质实惠的服务。

　　四、 节省土地资源、确保项目安全可靠

　　据说上海老公房总量约为25万幢，该项目可改造增加（加层）的总面积约为8000万平方米，预算总资金投放约为1.2万亿元，据相关专家预算，该项目可节省土地资源约为7.8万亩，在上海市郊范围内这是一个很大的土地资源综合利用项目，值得引起政府相关部门的高度重视。

　　根据国务院发（2008）3号文件精神，关于促进节约用地的通知中，力推低层楼房加层技术，认为这一技术为我国建筑的节能减排创出了一条新路，低层楼房的加层技术解决了城市中旧建筑物改造的难题，从根本上改变了传统的旧建筑物大拆再大建的做法，找到一条不拆除旧建筑物而直接在建筑物上加层改造的新路，同传统大拆大建的方法相比，这一技术可节省30%-60%的工程投入，减少工期一半以上，值得推广应用。

　　通过对老公房综合改造，对原来的房屋基础进行加固抗震（6级以上）改造，并在每层房屋的外墙进行加固型的加强措施，通过房屋的基础及整体加固改造，使老公房的使用寿命再增加20-30年，为确保房屋加层安全性，相关设计院表示确保房屋安全性的终身负责制，以及技术监察部门在房屋验收的相关特定要求。目前中国平安等保险公司似参与上述项目房产的保险，所以在老公房综合改造加层的问题上可得到技术上、项目验收方面、保险参与的三保险，建行上海分行也表示对老公房综合改造项目的积极支持，让政府的相关部门以及广大居民放心。

　　五、 政策指导与经济效果

　　老公房综合改造通过加层加装电梯，以加层出售后取得项目资金的平衡点，当地政府给予政策支持，由开发商全额投资（市场化运作），首先从政府财政方面增加了两笔投入（1）土地出让金；（2）综合税收，上述二项财政收入总量不小，用这笔新增加的税收来支持上海的经济发展。

　　企业（开发商）在政府相关政策的指导下，在确保项目综合质量的基础上，照顾好广大居民的实际利益，从中取得合理的投资回报。

　　六、 小区居民是实际得利者

　　老公房综合改造有政府相关政策的支持并由开发商（投资商）全额投资，为小区的老年人、残疾人以及广大居民提供公益综合服务。在整个项目改造过程中，小区居民不出一分钱，可以得到以下环境及生活改善，可以得到很大的实惠（根据实际情况可不同配置）：

　　1、 小区的综合改善，首先解决小区停车难的问题，每个小区根据实际需要，选用钢架（4-5层）的立体停车库，节省了小区有限的绿化资源，每个小区增加100-150只车位，并安装30-50位配电桩，推广电动汽车，使小区停车难得到基本改善。

　　2、 小区的综合改造，大修所有的费用由开发商投资，一般小区需800万元（左右）以往要动用小区的维修基金（每家每户出钱），现在居民可省下这笔钱。

　　3、 开发商投资安装消防安全电梯（遇火灾时有利逃生），每部电梯的整套费用约55万元，一个中型小区需100-110部电梯（总投资约6000万元），另外为了照顾广大居民的利益，开发商再承诺每部电梯每年的维护费、电费、年检费（约1.2万元）6年内全部由开发商补贴给小区居民（6年总补贴约680万元）。

　　4、 小区一、二楼居民，在项目改造过程中受到一些影响，开发商一次性补贴6年的物业管理费给一、二楼居民，如有特殊情况可再妥善协商解决。

　　5、 在有条件的小区内5-7楼免费为居民安装太阳能热水器，1-4楼每户免费安装高质量的净水器，并给每户居民发放6-8只节能灯泡，环保节能。

　　6、 另外考虑到老年人、残疾人上下出行方便，由开发商一次性捐赠给小区10-15部轮椅免费使用，由居委、业委统一管理。

　　7、 有条件的小区，新建扩建小区老年活动室、小区医务室（方便老年人看病），并赠送一批运动器材，方便老年人参加锻炼，提高体质，颐养天年。

　　8、 小区综合改造完成后，按小区大小，开发商一次性捐赠100-150万元给小区居委、业委，作为小区的助老基金，帮助那些有困难的老年人、残疾人，提高他们的生活质量，具体由居委、业委统一管理。

　　9、 小区通过综合改造，面貌焕然一新，由老公房变成电梯房，房屋升值，每家每户受益。

　　七、 项目总结

　　通过上述的项目介绍与“算帐”的方法，让大家了解到老公房综合改造项目是一个利国利民的民生项目，使政府、企业、广大居民三方共赢，是值得推广的好项目。

　　我们希望各个政府相关机构、街道办事处，给项目更细化和确实可行的政策指导，建议在市委、区委的指导下成立一个老公房综合改造的一站式服务中心，简化手续，提高工作效率，使这个上海目前最大的民生工程得到落实，并进行逐步推广，最后让政府放心、企业满意、广大老百姓得到实惠。

　　咨询电话13122320335王老师

　　（本文由上海市信息协会供稿）