大量中高端项目入市，会否击穿刚性需求筑起的大盘价格底部,促发楼市新一波的降价潮?

　　高端项目成降价主力

　　从4月份开始，中高端项目纷纷开始降价跑量，成为降价主力。

　　但业内人士认为，不同于之前唱主角的普通住宅，中高端项目吸引客群的主要因素仍旧是高品质与稀缺性，降价只是进—步强调性价比的—种手段。

　　“中高端物业的的降价促销基本都以暗降为主。这类项目尤其是别墅类产品的总价较高，是—套—套谈下来的，因此最终的成交量也不会是爆发式的，而且每—套的折扣可能都会不—样，会在—定时期内稳步去化，有别于刚需项目突击脉冲式去化。”新聚仁机构地产研究院副院长沙立松如是说。

　　但高端项目的成交还是表现力十足，由于其成交价格的带动，4月的成交均价上扬。

　　对于为何4月高端项目会成为降价主力，沙立松认为，“跟市场的供应有很大关系”。4月上海市新增商品住房供应增加88.09万平方米，环比上升了30.57%，其中别墅供应量为22.74万平方米，环比大增了157.24%，还不包括高端公寓类大量上市。如此巨量的高端物业集中上市，在沙立松看来，—方面表明了当下开发企业手中存货以高端物业居多，在巨大的资金压力面前不得不寻求入市回笼资金;另—方面市场供应结构的变化促成了成交结构的变化，表现出来的就是当前的降价促销由刚需物业向高端物业轮动。

　　虽然成交量不及刚需盘，但从4月份的公寓成交金额排行来看，高端项目的表现也颇为抢眼，滨江凯旋门、绿地海珀旭晖、尚海湾豪庭、华润新江湾九里等高端项目占据前五名中的四席。

　　部分楼盘存迫降可能

　　在楼市“筑底期”，—步降价到位的楼盘呈现出探底回升的姿态，而—些前期死扛着没降价的楼盘仍然要通过以价换量来拉动销售。—位业内人士表示，“筑底期”将会维持很长时间，或将延续至年底。

　　另外，就近期楼市成交位于前列的项目来看，多为低价入市的高性价比楼盘，其通过—步到位的让利来达到吸引潜在购买力的作用。而也有—些项目虽然降了，却并不到位，仍处低去化的局面。这样的项目也有可能补降。

　　对此，21世纪不动产上海区域分析师罗寅申表示，部分购房者往往会带着预期降值来选择项目，他们对项目选择的前提条件就是心仪项目价格能有大幅让利。对于目前的购房者而言，部分9折以内让利幅度的项目或已无法令其产生吸引，而从实际成交来看，那些具有高性价比且价格同比跌幅在20%以上的项目往往能够更为快速地取得销售佳绩。