二手房价格出现松动

　　汉宇地产二手数据监测系统显示，2013年12月全市二手房成交20374套，环比下降16.07%，其中二手住宅跌至18794套，环比降幅达17%，降温趋势显现。

　　分析师认为，年末二手房市场成交量继续萎缩，且降幅明显增大，除“沪七条”政策持续作用外，年底银行放贷收紧等因素也削弱了购房者的入市意愿，观望氛围较浓，使年末二手房市场价格出现一定松动，但上述因素未并实质性扭转房东看涨的心理预期，因此房价不具备持续回落的条件。进入2014年，季节性因素及观望情绪加剧，将导致二手房成交量进一步回落，二手房市场转淡趋势至少延续至春节。

　　在此状态下，房东长期的强势状态被撼动，诚意卖房行为冒头，尤其以近期新增挂牌房源的房东为重点对象，大多出于置换目的，他们较在意房屋能否快速变现，因此选择调低价格来保障快速成交。从抽样调查中发现，全市二手房市场普遍出现5%以内的价格松动，与之前无议价、房东跳价现象形成鲜明对比。而基于不同区域、不同置业群体等特点，二手房市场所产生的议价空间幅度也有所不同。汉宇门店的调查显示，金桥板块价格松动幅度普遍在3%-4%范围内，市中心区域议价空间则更为明显些，部分房源议价空间更是突破5%水平，但一些成交热门板块，例如松江泗泾板块，凭借充足的刚性需求，支撑其二手房价格虽出现停涨现象，但价格整体走势则趋于稳定。

　　预计今年将稳中有升

　　据德佑地产市场研究部统计：2013年全市二手房共计成交31.613万套，其中二手住宅共计成交29.2895万套，与2012年相比上涨58.8%，成交均价为18283元/平方米，与2012年相比上涨8.6%。

　　从今年全市各板块涨跌幅的情况来看，涨幅靠前的板块主要有长征、罗店、东城板块，而淮海中路和赵巷板块却出现房价下跌的情况。德佑地产市场研究部分析师朱萍表示，长征、罗店等板块原先基本以动迁房和一手房为主，随着时间的推移，逐渐转变成了二手房，进而从整体上拉动了区域内的成交均价。而淮海中路板块内的成交量非常小，楼盘数量有限，如以翠湖天地为代表的高端楼盘，一旦成交对区域内的房价影响较大；此外，赵巷板块是传统的别墅区，房源间的单价差距较大，随着近年来限购等政策的影响，高端别墅越来越离开大众的视野，成交量大的多为经济型别墅，从而拉低了区域内的成交均价。

　　朱萍进一步指出，由于2013年初“国五条”的影响，3月份出现了一波恐慌性购房潮，使得3月的成交量一路飙升至7万套，与正常情况下2万套的水平相去甚远，这也将是未来几年都难以逾越的，因此，从量上而言，2014年二手房的成交量将很难突破今年的水平，从价上来讲，明年的价格将稳中有升。

　　二手房发挥主体作用

　　从上海二手房指数办公室公布数据看，2013年12月，上海二手房指数为2934点，比上月上升19点，环比上涨0.63%，涨幅相比11月缩小了0.17个百分点。涨幅连续两月累计缩小50%，也显现降温趋势。

　　去年二手房以近32万套成交量迎来“大牛市”。二手房指数也走出“大阳线”，从年初2607点涨至年末的2934点，一直呈上涨态势。上海二手房指数办公室认为，在新“国五条”落空、自贸区成立以及轨交12、16号线贯通等影响下，2013年全年二手房成交量创历史纪录，比之前最高的2009年增长5%。

　　但岁末年初，去行政化的调控思路逐渐明朗，预计成交转淡会延续至春节前后，甚至出现短期调整。截至目前，一二手房的市场份额占比为1:3，二手房将发挥上海房地产市场主体作用。2014年，二手房市场重心依然在传统市区以及新兴城区。土地市场走热，整个房地产市场继续呈现“逆经济周期”的发展特征，高位振荡，稳中有升。

　　本报记者 金志刚