同时，小曾夫妻按合同的约定向顾先生支付了首期房款。可到了合同约定的过户日期，顾先生却反悔了，而且也没有偿还之前的银行贷款，房屋上仍有银行设定的抵押权。顾先生说自己卖房子，是为了置换房屋，将两室一厅的小房子换成三室二厅的大房子，由于上海市房价在签约后有了大幅的上涨，而且又出了新政策，他是外地户籍，如果这个房子卖了，按新的政策，他是不能再在上海购买新房的，因此他不同意将房屋过户给小曾夫妻。

　　后来在中介公司的协调下，顾先生又提出过户可以，但要让小曾夫妻按目前的市场价给他一定金额的补偿款。而小曾夫妻为了买这套房子，已经是倾其所有，根本拿不出顾先生要的那么多钱。无奈之下，小曾夫妻只能将顾先生告上法庭，要求他继续履行已签订的《上海市房地产买卖合同》，办理房屋的过户手续并交房，同时还要求顾先生依合同约定支付违约金。

　　庭审中，小曾夫妻明确表示同意代顾先生向银行还清所欠贷款本息。银行也表示，只要将贷款还清，就同意撤销抵押权。

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中买卖双方签订的《居间协议》和《上海市房地产买卖合同》是小曾夫妻与顾先生的真实意思表示，应为合法有效，各方应当按照约定全面履行自己的义务。小曾夫妻已依据《上海市房地产买卖合同》的约定完成了支付首期房款的义务，而顾先生至今也未向银行还清欠款，未注销房屋上的抵押，致使房屋无法按约定的期限办理过户手续，已构成违约。由于这套房屋已设定了抵押，只有在该抵押权消灭后，房屋才能进行产权过户。依据有关规定，取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。在庭审中，小曾夫妻表示愿意替顾先生向银行归还欠款，消除房屋上的抵押权，所以小曾夫妻要求继续履行《上海市房地产买卖合同》的请求，应当得到法院的支持。

　　另外，基于顾先生的违约行为，小曾夫妻关于违约金的请求，是符合合同约定的，也应得到法院的支持。

　　最终法院采纳了我方的观点，判决双方签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，小曾夫妻向银行还清顾先生所欠借款本息，银行于欠款清偿之日办理房屋的抵押登记注销手续，顾先生在抵押登记注销后将房屋过户至小曾夫妻名下，并将房屋交付给小曾夫妻，小曾夫妻在扣除替顾先生代偿的银行款项后将剩余房款支付给顾先生，同时，顾先生向小曾夫妻支付一定金额的违约金。

　　上海市申房律师事务所主任

　　孙洪林　律师