街区制影响新房源供应

　　《意见》提出：我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用等。

　　街区制住宅项目的推出，一定程度上和传统的封闭式社区形成差异，也会对后续房企的产品供应等形成新的影响。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析道，第一，街区制住宅项目和封闭式住宅项目的最大差异，就是社区内的配套逐渐等同于城市公建配套，对一些社区基础设施的充分利用有利好，也能够最大程度地节约土地。第二，街区制住宅项目也可能会使得后续社区管理模式发生较大的调整，部分封闭式住宅项目的管理模式可能要得到摒弃，对于开放式社区的管理模式建立应该加快跟进。第三，街区制住宅项目的模式，对于网格化的社区管理模式的推进有积极利好，也将成为开放式社区管理的一个重要基础。

　　破墙将面临四大“瓶颈”

　　所谓的“封闭住宅小区”是指体量超大、阻碍城市路网的“城中之城”，并非是指所有的住宅小区。这些老小区要逐步破墙，将面临哪些问题？对此，易居研究院杨红旭院长表示，新政落地还面临一些“瓶颈”，并将带来一些新的问题值得研究。

　　瓶颈一：法律障碍，如何突破？未来新出让的宅地，政府在出让的时候，完全可以设定前置条件，开发建设成为开放式小区，则购房者的权益当中，也就不含相关公共面积了。但是，已建成的商品住宅小区，属于全体业主的私有财产，包括公摊面积的道路、会所等，受2007年出台的《物权法》保护，没有义务对外开放。

　　瓶颈二：居民安保问题，如何解决？安保问题，是业主们最关心的问题。现有小区，有保安，有围墙，而且中高档小区的围墙上面，还设有铁丝网、电网，自然降低了居民被盗的可能性。以后没了围墙，可能会带来部分安全隐患，值得有关部门研究。

　　瓶颈三：停车乱来，如何防范?当前，我国的汽车数量，呈爆炸式增长。很多大城市的市中心，车子不仅占满小区内部，连小区外面的道路也停满了。一旦小区围墙打开，在中心城区，会不会造成停车的混乱场景？

　　瓶颈四：宅地出让方式，如何调整？不再建设封闭住宅小区，那么未来的宅地出让，必定会调整方式。比如，土地出让的地块规模，将会大幅的变小，以往几十万平米、上百万平米，甚至上千万平米的大盘，将再也看不到了。宅地出让的最小单位，将以幢为主，规划红线可能缩减至一幢楼的周边。新规将给开发商带来新的挑战，尤其是习惯了做大盘的开发商，如碧桂园；还有做高档盘的开发商，如星河湾。

　　本报记者 杨玉红