地产评论员  冯燕

　　低总价楼盘成为楼市成交的绝对主力，给人带来了“价格决定论”的错觉。 

　　《新民楼市》调查了多个市场上颇受欢迎的楼盘后却发现，热销绝不止低价那么简单。

　　现象一

　　潜力刚需成交火爆

　　10月，成为市场焦点的是位于青浦北部区域的恒文星尚湾，开盘至今仅三周，供销比就达到了50%以上。相关业内人士表示，该楼盘热销的主要原因，在于销售价格较为低廉，目前其成交均价仅在11943元/平方米。 

　　对此，恒文地产副总经理张祯健却表示，恒文星尚湾的热销是综合因素所致。除了价格优势，华新板块的发展潜力、价格洼地特征也非常明显。在他看来，随着大虹桥区域开发建设进入实质性发展阶段，其核心区域的辐射效应将使华新板块直接受益。 

　　也就是说，如果简单用低总价来描述恒文星尚湾的热销，说服力并不充分。板块的发展潜力令其目前的价格显示出洼地特征。解读: 

　　在目前的市场中，低价并非一定引发热销。金山板块价格长期处于万元以下，但也并未吸引更多购买力。而地铁通车的消息，却使金山楼盘一时成为热点。 

　　即使是对于有资金掣肘的刚需而言，低总价还需有板块优势。10月，除了恒文星尚湾，位于闵行浦江板块的浦江颐城成交也排名居前。在前滩规划出台后，浦江板块的热度一直没有消解。

　　现象二

　　中心区稀缺楼盘热销

　　来自五角场板块的江湾翰林在10月中旬开盘后即引来热销，推出的240套大平层以及叠加产品，在开盘期间就已售出一半左右。 

　　该项目南面即是财大小区，东面和淞沪路相隔便是市光新村、国和新村等上世纪90年代的公房，居住人气相当足，项目最大的优势就是步行即能享受五角场繁华商圈，又紧靠新江湾城湿地公园。目前，板块内只有该楼盘一个住宅项目在售，稀缺度可见一斑。 

　　江湾翰林的热销，显示出市中心稀缺产品的成交有时与低总价并不一定关系密切。中华企业市场部经理戴正芳就表示，“不同客群的着重点不同”，“刚需对价格敏感，因为有限的资金只能在允许范围内选择楼盘，而中高端客群选择楼盘更强调地段，会考虑综合条件、保值增值、居住档次等因素，所以地段更重要。”解读: 

　　单纯从成交表现来看，有分析人士称，刚性的低总价楼盘相对比拥有好地段的产品在今年的金九银十中确实更有市场表现，这里除了价格和需求量的因素之外，还与好地段产品的新增供应和存量不足有关。但好地段产品的稀缺性也成为其热销的筹码。

　　现象三

　　总价给力凸显优越感

　　虽然对于中高端产品而言，地段因素非常重要，但中高端产品也有低总价优势。 

　　据了解，慧芝湖花园三期嘉悦轩项目于10月12日开盘，当日推出126套，最低价28000元/平方米，户型为78-85平方米一房，95平方米两房，10月第三周该项目成交均价仅32105元/平方米，分析人士称，这一价格基本回到了两年前的项目价格。 

　　在大宁板块内多个竞争楼盘集中推盘的情况下，慧芝湖花园给力的价格以及小户型设计，使总价处于很多购房者的心理价位之内，有消息称，项目开盘竟出现了楼市久违的通宵排队现象。 

　　对于地段与价格的关系，三湘股份副总裁张涛也表示，“虽然目前是刚需为主的市场，但地段是永久话题，地段内总有低总价，只是区位不同，低总价标准并不一致，而同区域中总价低的楼盘自然受欢迎。”解读: 

　　目前的政策背景使得中高端物业面临比较严峻的局势，正因如此，其在价格上也会进行适当的调整，就像近期较为热销的尚海湾豪庭，大宁慧芝湖项目，能够取得开门红也来自于其较为理性的价格。 

　　对于购房者而言，在支付能力允许的情况下，往往会选择自己喜欢的地段，选择地段中总价低的产品。张涛认为低总价和好地段两者之间是相辅相成的。“很多拥有300万元的购房者，会选择在中环买公寓而不会去选择外环的别墅产品”，道理正在于此。