事实上，澳大利亚房地产投资有一个最重要的“安全阀”，那就是资金链。如果能守住这个“安全阀”，那么所有问题都能迎刃而解；但如果守不住它，则可能影响到投资的成功。

　　资金链一旦断裂，就无法实现房地产的长期持有；就会影响扩大再投资；更会影响投资信心。

　　那么投资者如何能够确保在澳大利亚的投资过程中，资金链始终是安全可靠的呢？最主要的，是要对整个投资期间的房产收入情况和投资支出情况有一个比较准确的预估。

　　我们可以通过这样一个实例，来了解资金链在什么样的情况下是安全的，在什么情况下会出现问题，又在什么情况下有可能出现断裂的风险？

　　举例来说，如果2010年投资者在澳大利亚墨尔本购买了一套价值35万澳元左右的房产，且首付了30%，其余向银行申请贷款，年息以7%计算。那么我们可以计算出为了维持这一套房子，每年需要支付的费用是17150澳元。租金收入呢？根据当地一般情况，这样价格的一套住宅，如果出租，每周的租金大约是320澳元。扣去一年中因为租约到期后可能出现的二至三周的空置期，那么全年的租金收入可达15680澳元。

　　如此一来，投资者的年收入支出差价为1470澳元，折合人民币1万元不到。这笔费用恐怕也就相当于中国发达地区中等收入阶层一个月的收入吧？对投资者来说是没什么问题的。

　　所以，我的观点是：对资金充沛的投资者来说，价格30万至50万澳元之间的投资房，如果只买一套，那么资金链是不会有问题的；如果购买多套，就要保持一定的谨慎态度了。因为此时租金外的年投入会达到10万至15万元人民币，对于部分投资者来说，资金链就会变得紧张。要做到维持资金链万无一失，我建议要做到以下几点：

　　首先，要有足够的保障储备金。最好是能准备一笔相当于总投资10%-20%的流动资金作为保障储备金。如不能，则至少要每年有相当于数万人民币的现金专项用于房产投资支出。

　　其次，在支出方面，要考虑到多种可变因素。比如贷款利息的上升就是必须考虑的问题。目前澳大利亚银行每年的利息上升幅度达1%至2%（经济状况良好的情况下）。所以在投资之前，最好能够在现有利率上再加2.5个百分点作为参考，并确保能在更高利率水平上依然能够偿付贷款。另外还有一些小额支出也不能忽略，如市政管理费、排污费、出租管理费等（差不多为租金的5.5%，假设周租100澳元，则管理费为5.5澳元）。

　　其三，除了租金收入外，投资者要仔细核算其他日常收入（主要指国内收入），这是资金链稳固的重要保证。提醒投资者注意，澳大利亚的租金平均每年可以上涨5%，所以也要把这一点统计在内。

　　其四，要适时控制贷款比例。当购买房产达到10套或10套以上时，建议将贷款比例由75%~80%下降到65%~70%，使之留有余地，这是防止资金链断裂的另一个方法。

　　最后，最初支付费用额度过大，也会影响资金链。曾经有一位客户，他在很多时间内一气买下了8套房产，虽然他完全具备这样投资规模的财务实力。可因为这些房产签约的前后日期过于接近，导致最后数套房产几乎在几天内同时过户。房地产的过户日期受政府审批程序制约，长短不一，所以先签后过户或后签先过户的情况屡见不鲜。而该客户却没有预见到这一情况，并没有准备好可以满足这几套房产过户的全部资金，一时间也没有办法周转其他资金来解决困难，几乎到了被迫中止合同的地步。这一事件足以让所有有意在澳大利亚进行房地产投资的人士引以为戒。

　　总之，如果做到投资目标选择合理，收入支出计算准确，对各种资金流转困难估计充分，保障储备金安排妥当，那么资金链断裂的风险就不会产生了。

　　金凯平