闸北区大宁路街道325街坊地块，紧邻大宁文化中心、和源福邸、明园森林都市揽翠苑，靠近南北高架路，距轨交1号线上海马戏城站约1公里。

　　离大宁路街道325街坊地块竞拍还有近20天时间，但该地块已经引起了业内的广泛关注。

　　房企虎视眈眈

　　上海市规土局网站显示，预计于1月28日竞拍的闸北区大宁路街道325街坊地块起拍价高达47.7亿元，是上海五年来纯宅地市场的最高起拍价。

　　网站数据显示，该地块出让面积为96429.3平方米，容积率为2.2。截至1月5日，已有76家房企领取该地块标书。业内预计，该地块或将成为2014年首个地王。

　　“用稀缺一词来形容该地块再合适不过了。”地王项目雅戈尔长风8号的相关负责人——上海雅戈尔置业有限公司总经理助理李晓飞对新民楼市表示，他表示对于该地块很“眼红”，将会参与竞拍。

　　而一名国企开发商则表示，该地块体量较大，总价较高，估计将是大型房企之间的竞争。

　　做改善产品可能性大

　　周二上午，笔者来到该地块，目测现场有近4架起重机正在进行最后的清理工作。据施工人员介绍，截至目前地面清理工作已完成了近8成。

　　从地形上看，该地块东西面较窄，南北面较宽，与长风8号项目地块较为相似。克而瑞上海机构研究总监薛建雄认为，地块日后的产品类型也可以参考长风8号项目，主打改善型产品。

　　据了解，长风8号于去年入市，一度热销。从目前市场表现来看，改善型产品需求旺盛，因此，即便日后房企在此开发中高端产品，相信也会取得不错的去化速度。

　　数据显示，2013年上海新房成交市场中90平方米至160平方米面积段成交量占比同比上涨了近2成。而从今年1月预开盘的项目来看，据上海搜房数据监控中心统计，1月预开盘的29个项目中共有17个项目为改善型房源，占比总开盘量近六成，超过刚需房源占比。

　　中原地产研究咨询部总监宋会雍则认为，结合目前市场需求，该地块做纯豪宅类产品可能性不大，预计其将定位为高端路线，做高密度的改善型项目。

　　或拉高区域市场预期

　　“这块地这么热，会否提高周边房价？”在该地块西面，共和新路上的多家二手房门店都有卖家提出了类似的疑问。

　　从事房产中介工作多年的小王告诉笔者，目前大宁附近的二手房价格在3.5-4万元/平方米之间，而新房售价约在3.5万元/平方米左右。他认为，由于该地块位于大宁国际幼儿园、国际小学附近，未来将很有可能被划入学区,届时，该项目的房价将很有可能达到5万元/平方米。而这将加大对周边二手房和新房的看涨预期。

　　“拍出地王不一定就会拉高房价。”21世纪不动产分析师罗寅申告诉笔者，他认为该地块是否对房价产生影响还是要视最终溢价率来定，如果溢价率超出50%，就有可能会在初期对市场心理预期产生影响，从而拉升周边房价。

　　然而据估算，大宁地块的溢价率可能在42%左右。薛建雄表示，大宁地块起始楼板价为2.25万元/平方米，预计最终该地块拍地价有可能达到3.2万元/平方米。

　　由此看来，该地块对房价影响并不大。

　　宋会雍也认为，2014年作为长效机制迈向落实的第一年，房产调控政策收紧的可能性较大，该地块溢价率不一定很高。

　　但是，薛建雄表示：“有无影响主要视市场而定，当前市场较‘热’，地王的出现可能会使得部分房企借机炒高周边房价。”纵观2011年和2012年‘地王’频现，但由于市场低迷，对房价并没有太大影响。

　　“不论竞拍结果如何，相信将来该地块的项目定会树立区域的新价格标杆。”宋会雍补充说。