□地产评论员 孟子谅

　　嘉定新城

　　供需“大户” 对接刚性需求

　　数据显示，截至7月30日，今年嘉定主城区板块共计新增供应42.7万平方米，同比下降了10%。而成交面积虽然达到39.6万平方米位居同期全市第一，但整体来看，板块仍然显示出明显的供大于求趋势。

　　虽然目前嘉定主城区板块20009元/平方米的成交均价仍然属于刚需“价位段”，但笔者探访了解，目前板块内90平方米左右的小户型产品几乎处于“断档”状态。中信泰富又一城、新城馥华里等项目均仅余少量小户型产品在售。

　　嘉定主城区板块目前的产品结构或许说明了板块内刚需类产品的“走俏”。

　　新城香溢都荟的置业顾问表示：“项目刚刚加推了一批82-94平方米产品，一周内已经成交超过一半，可见小户型产品仍较受青睐。”

　　上海中原地研究咨询部高级经理卢文曦表示，虽然远香湖一带的开发日趋成熟，导致改善型产品的比重在增加。但从产品的受欢迎程度来看，该板块住宅产品的“杀手锏”仍然是低总价、小户型的刚需类产品。

　　就整体市场而言，由于今年中高端产品表现突出，有业内人士认为刚性需求在一定程度上被抑制了。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍便表示，刚需在今年不够“抢眼”，供应相对不足是主要原因。“刚需是市场中较为稳定的需求，如果有足够的供应入市，其成交就很有可能得到释放。”

　　而嘉定主城区板块作为楼市刚需产品供需最为活跃的板块之一，将有望成为未来刚性需求释放的重要对接平台。进入8月，板块内的路劲上海派、安高东方御府等楼盘都将加推两房房源，在其带动下，板块未来的表现值得期待。

　　■项目链接

　　◎恒大御景湾：项目预计8月下旬开盘，推出约300套房源，户型为118、127和130平方米3房。

　　黄浦滨江

　　开发空间激发价值想象

　　今年截至7月30日，黄浦滨江板块新建商品住宅成交量达到2.3万平方米，同比去年大涨205.9%，同时，板块的新增供应为1.1万平方米；而板块的成交均价也达到86090元/平方米，同比上涨达16.6%。

　　对此，宋会雍表示，黄浦滨江地处“老城厢”，虽然有历史人文底蕴、可供开发的土地也不少，但是开发的难度相对较高，因此板块供应稍显不足。而也有业内人士认为，这一局面或许正说明了板块未来的价值空间。

　　德佑链家研究部总监陆骑麟便表示，虽然价格已经达到了一定高度，但黄浦滨江板块目前仍处在开发建设之中。近年来，不少开发商都在这一区域强势拿地，待这些项目入市后，板块的价值能级或还将有所提升。

　　除去年由中民投联合体以248.5亿元夺得的黄浦区小东门街道616、735街坊地块外，板块内还拥有绿地香港旗下的五里桥街道99街坊2/2宗地块、7/2宗商住办地块、丽丰控股旗下的五里桥街道104街坊39/1宗宅地、以及泛海建设旗下的董家渡10、12、14号地块。

　　据了解，泛海建设打造的泛海国际公寓以及上半年成交火热的绿城黄浦湾都有望在年内推出新房源。稀缺的产品供应加上广阔的价值空间，黄浦滨江板块有望成为今年下一阶段豪宅市场的亮点之一。

　　■项目链接

　　◎华润外滩九里：项目在售308、320、409平方米精装大平层，均为现房。

　　徐汇滨江

　　有望延续强势表现

　　今年以来，徐汇滨江区域所在的龙华板块成交活跃。

　　数据显示，截至7月30日，今年龙华板块新建商品住宅共计成交11.2万平方米，同比去年上涨了176.5%。成交价格也同比去年上涨了13%，达到73854元/平方米。值得注意的是，截至目前板块成交前5名的楼盘全部来自徐汇滨江区域。

　　对此，宋会雍表示，徐汇滨江表现强势，主要原因在于今年高端住宅整体表现突出，而且徐汇滨江今年以来的供应量相对较高，有效地承接了“爆发”的高端居住需求。

　　数据还显示，截至7月30日，龙华板块的新增供应达到9.3万平方米，虽然同比去年有所下滑，但这一数字仍在全市成交均价超过6万元/平方米的板块中位居第一。

　　虽然徐汇滨江目前在售的高端住宅产品众多，但有分析人士认为，区域内产业人口的不断导入和配套设施的日渐成熟，其居住需求也正呈明显的上升态势。

　　下半年，中信君廷名邸、保利西岸名轩等楼盘均进行了加推。网上房地产数据显示，7月，中信君廷名邸成交61套房源，这一“战绩”对均价7万元/平方米左右的高端楼盘来说可谓“惊艳”。

　　另据了解，云锦东方、尚海湾豪庭等楼盘都计划在今年第四季度加推全新房源，这或将支撑区域楼市延续此前的强势表现。

　　■项目链接

　　◎中信君廷名邸：项目于7月12日加推了57套房源，主力户型为160、180平方米精装房源。

　　数据来源：上海中原地产研究咨询部