据上海中原地产研究咨询部数据显示，9月上半月商铺市场共销售3.6万平方米，同比减少5.3%，库存仍在向上攀升，去化周期为72.1个月。造成库存压力巨大的原因是供过于求，或与商业土地大量供应有关。

　　商服用地数量一直在增加，之前每年基本在70幅土地以内，但到2011年和2013年分别达到113幅和115幅，可建面积分别达到641万和804万平方米。而近3年每年销售量平均在152万平方米，超高的供应量为今后风险加剧埋下伏笔。此外，最新国家统计局数据显示，1-8月份住宅办公楼的库存开始下降，商营业用房待售面积增加157万平方米，说明全国都面临同样问题。

　　从区域来看，当前商铺交易量近八成集中在外环以外。尽管人口外迁是趋势，但是也需要看到，外围区域产品以刚需为主，区域消费力并不强。现在很多商业中心动辄10万平方米起，而且走中高端路线，和周边的消费力未必匹配。此外，很多外环外区域虽然交房了，但有大量空置房源，人气不足，即便营业也面临骑虎难下的困局。而且很多大型商业中心也有散售的商铺，但是位置和业主自持的部分差很多。商铺一街之隔就会产生客流上的巨大差异，所以能否有稳定的租金是需要考察的第一步。

　　其次，好的商业需要好的运营管理，当前多重开发轻运行。尤其是一些散售的项目，更难谈统一运营管理。租金无法增长，物业价值也就不能增值。此外，一般而言，一套商铺利润的四成是用来缴税的，对投资者来说是一个不小的考验。

　　商铺风险凸现，个人投资客入市须谨慎。上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦提醒道，个人投资者需摒弃“一铺养三代”的传统观念。当前还受电商冲击，实体商业经营压力巨大。商铺市场风险还在放大中，普通散户并不适合做商铺投资。　　

　　本报记者 杨玉红