□地产评论员 蔡琦雯

　　1 变着法儿搞营销

　　近期，万科在重庆的西九项目万科驿（长租公寓），采用了与住宅销售联动的营销方式，即该长租公寓的租客若购买万科的住宅可以享受一定优惠。万科方面表示，部分公司采用了与万科重庆公司类似的做法，但尚未成为万科集团的统一部署。

　　不过，这一创新的营销方式还是引发业内热议。上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦认为，“万科的产品以及物业服务是其品牌的优势，此举的好处在于可以提前锁定一部分目标客户，让潜在买家对万科有更高的接受度，更有可能成为未来业主”。

　　上海链家市场研究部总监陆骑麟则指出，该租售联动的方式看似诱惑很大，但细算下来，从租转买的优惠幅度并不大，是否能取得好的营销成果还有待观察。

　　事实上，今年，房企在营销方面创新不断。早在上半年，恒大推出的在全国范围内所有住宅楼盘实施无理由退房策略在营销方面也是一大突破。某房企人士就直言，恒大此举或让购房者看到其对产品质量的信心，刺激需求，但此举非常大胆，若没有雄厚的资金是不敢采用这种营销方式的。

　　此外，自去年万科在上海推出全民营销产品后，众多房企也纷纷效仿。据悉，目前上海的许多项目都开启了招募经纪人模式。据宝山某楼盘相关负责人介绍，只需将楼盘推荐给朋友，朋友通过该平台购买房子后，推荐人在一定时间内即可获得相应的佣金。不过，资深售楼员小张表示：“通常是老客户才会介绍人来买房，圈外人做中介的很少”。

　　“今年房企还多利用互联网、开发APP进行营销，例如今年‘双十一’期间，房企借机利用互联网平台推出相应优惠，获得了大丰收。”易居智库研究总监严跃进表示，与传统打折优惠的营销方式不同，一些创新营销更能博得眼球，也更贴近当前市场需求，但是创新不意味着盲目，还是应当有针对性、实用性。

　　2 加码服务来掘金

　　不仅创新营销，在房地产行业步入新的发展阶段后，房企纷纷通过软实力的打造对自己的开发项目进行价值提升，其中，物业服务的创新完善成为重要环节。2015年，大牌房企纷纷加码物业管理领域，争在服务上做创新。如万科推出“睿服务”2.0产品，绿城推出“幸福绿城”APP，制定了“绿粉+”计划等。

　　卢文曦指出，近年来购房者的消费观念发生了变化，与以往不同，如今的消费者更愿意花钱买服务，因此服务也逐渐被开发商所重视，从而加以创新用于掘金。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，目前行业利润率持续下滑，为提高利润率，房企除了调整企业组织架构等措施降低成本之外，也开始探索轻资产模式，通过物业管理等多元地产服务获取增值收益也是一种轻资产模式。

　　据悉，花样年集团旗下物管公司“彩生活”2014年在港交所挂牌上市三天后，就以涨幅13.93%、55.6亿港元市值反超母公司花样年，备受业内关注。这样的高估值资本故事成为其他房地产商意欲效仿的样本。近一年多来，已有多家龙头房企宣布要将旗下物业公司分拆上市，如万科、中海、保利、碧桂园等都把掘金物业服务的战略提上了日程。

　　陆骑麟认为，加码服务或许是未来行业的一个转型方向，但是开发商应当有针对性、匹配性地进行创新，并且在服务载体上紧跟时代，从而形成自己的增值服务特色。

　　3 金融大招出不停

　　在互联网金融创新的大环境下，房企也纷纷推出互联网金融创新产品。

　　近日，恒大地产宣布和互联网金融借贷平台合作推出“恒大购房宝”，旭辉集团推出了与北京拓之林公司联手打造的“旭财宝”。此外，今年上半年，绿地转型大金融，推出“绿地地产宝”。同时，保利也推出地产金融基金“利民保”……

　　“开发商渴望通过金融产品来回笼部分资金。还有些楼盘通过与金融平台合作，推出‘首付贷’产品，对于存款不足但是还款能力较高的购房者而言也是很有吸引力的。”张宏伟表示。

　　克而瑞研究中心分析指出，当前众多房企联姻第三方金融平台，所推金融产品往往与项目销售挂钩，以一定的理财收益吸引客户关注、认购。通过此举，房企相当于在开发前把客户群提前“锁定”，这为后续销售提供了有力的保证。

　　但严跃进对此认为，目前这类产品看似美好，背后也存在较多风险。例如在专业度方面，房企毕竟不是专业的金融机构，因此在后续经营上也可能存在风险。另外，政策层面上的风险也难以预测和控制。

　　“房企在拥抱互联网金融的时候不应盲目，要通过合法合规的方式去做互联网金融的有关业务，加强风险防范。”陆骑麟建议。