中心城区即将出让的两幅纯宅地分别位于虹口凉城和杨浦新江湾城。其中，虹口区凉城地块位于中环内，邻近大宁金茂府，地理位置优越。该地块起始楼板价高达38000元/平方米。杨浦新江湾城地块紧邻复旦大学新江湾校区，起始楼板价35000元/平方米，该幅纯宅地出让条件苛刻，不过预计拍出高价的可能性依然很大。

　　文/缪雯

　　虹口凉城

　　罕见的中环内纯宅地供应

　　虹口区凉城新村街道073-06号地块位于近年来地王频出的静安大宁板块东侧，虹口中环线以内，是一幅体量约5万平方米的纯宅地。该地块以西约800米，就是新静安明星楼盘大宁金茂府。

　　据悉，该地块起始总价约20.86亿元，起始楼板价38000元/平方米，将于7月14日进行现场竞价。公告显示，虹口区凉城新村街道073-06号地块总范围为东至广粤路，南至警备区用地，西至居民小区，北至广灵四路。出让面积19959.5平方米，容积率2.75。

　　笔者在采访中了解到：该地块出让条件包括住宅套数下限450套；配建保障性住房建筑面积占比5.0%以上；全装修住宅建筑面积占比100.00%以上；中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70.0%。

　　该地块还有自持要求：受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业；受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于15%的住宅物业用于租赁。

　　值得关注的是，该幅纯宅地地理位置优越，交通发达。地块邻近轨交1号线，周边还规划有轨交19号线。在住宅销售方面，该地块周边在售楼盘有大宁金茂府、静安慕舍等，报价都在75000-95000元/平方米。

　　杨浦新江湾

　　出让条件苛刻创历史之最

　　据了解，杨浦区新江湾城N091101单元A4-01（B3）地块紧邻复旦大学新江湾校区。该地块出让条件之苛刻可谓创历史之最。该地块起始总价20.898亿元，起始楼板价约35000元/平方米，将于7月29日进行现场竞价。

　　该地块总范围为东至政硕路，南至国帆路，西至政学路，北至国咏路。出让面积39805.8平方米，容积率1.5。地上建筑限高24米。

　　笔者在采访中获悉，该地块出让条件十分苛刻，要求配建保障性住房建筑面积占比达25%；中小套型住宅建筑面积比例达80%；全装修住宅比例100%；同时规定自持建筑面积不低于15%的住宅物业用于租赁。因此，除去保障房、自持部分以及其他一些配套设施，该地块可售住宅面积不足60%。

　　上海中原市场研究中心相关人士分析认为：目前新江湾城板块中小套型（100平方米以下）的套数比重仅为20%，因此在板块内加大中小套型建设力度无可厚非。不过中小户型比重若偏大会是把双刃剑。新江湾城作为上海市区最后一块湿地被打造成豪宅板块，豪宅的特征之一就是大户型，其客户群体是否接受100平方米以下的小面积仍有不确定性。另外15%作为自持出租目前也成为土地出让条件之一。不过，由于此前地王频出，新江湾城这幅稀缺宅地尽管出让条件苛刻，但恐怕也很难摆脱高价出让的命运。从当前板块内在售价格来看，新江湾城在售楼盘包括盛世御珑湾、嘉誉湾等，报价都在5.4-8万元/平方米。

　　业内人士分析预测：新江湾城宅地出让多年来始终是土地市场的焦点。最近的一次宅地出让是在去年11月，信达以72.99亿元摘得杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）宅地，溢价82%，楼板价49152元/平方米。当时不少业界大鳄参与了这场激烈争夺，如中铁建、保利地产、葛洲坝、泰禾、中海等。本次新江湾城准地王的竞拍势必会掀起又一场惊心动魄的夺地大战。

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　　2016年二季度上海土地拍卖“辣眼睛”楼板价

　　5月11日，在33家房企激烈争夺下，格力以19.65亿元摘得松江区泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块，楼板价37675元/平方米，溢价率109%。

　　5月18日，经过37家房企的近身搏杀，浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11地块，该地块被保利地产以54.5亿元竞得，溢价295.78%，成交楼面价43607元/平方米。

　　5月19日，在11家房企的激烈争夺下，最终泰禾以总价20.42亿元摘得长兴岛凤凰镇CX01单元07-04地块，楼板价15159元/平方米，溢价率高达219%。

　　6月1日，24家房企陷入混战，经过252轮出价，信达以58.05亿元摘得宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05商住地块，楼板价37000元/平方米，溢价率303%。

　　6月29日，经过23家房企的激烈争夺，中粮以总价24.4亿元摘得浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块，楼板价35744元/平方米，溢价率235.62%。