编者按

　　沪上的豪宅市场，从来就不乏领军者，从汤臣一品到星河湾，从仁恒制造到绿城出品，总能在上海楼市中享有话语权。然而，群雄逐鹿，却敌不过急转直下的市场。即便是风光无限的地王之作，在多事之秋下要绽放光彩也绝非易事。 

　　作为2009年新江湾城地王，中建大公馆如何承载盛名背后的荣耀与责任?

　　地王易做，楼王难当

　　纵观今年即将入市的几个地王项目，他们都有着共通之处，多为大面积、高总价房源，有着长期的区域提价效应以及市场高关注度。如2009年新江湾城地王出现后，区域房价也随之变化。 

　　地王表面看似风光，但要顺顺利利地跻身楼王却是个难题。按照相关规定，开发商取得土地后两年未开工，该土地将无偿收回。因此在这两年里，项目的开发推广极大地考验着整个团队。据悉，在上海2009年出让的8幅最贵宅地中，除了上述新江湾城的中建大公馆和位于唐镇以及青浦赵巷的两个“地王”项目已上市外，其他五个“地王”地块暂未上市销售。 

　　按区域来看，长风地王群里，中海紫御豪庭已结构封顶，雅戈尔长风8号地块仍在挖坑，而其它几幅地块仍暂时未动;有“航头地王”之称的金地艺华年据说在今年也将大展身手，准备再续金地艺境的热潮。但是，市场上还流传着关于地王流拍、转手等新闻，这也从一个侧面揭露了地王们的尴尬处境和未知的前景。 

　　在这方面，中建在新江湾城另辟蹊径的做法倒可以给地王项目们带来启发。在上海新江湾城，华润、九龙仓、建发等“大平层”虽出尽了风头，但时至2011年底，同质化的竞争给市场带来了重伤，仅在过去下半年中，新江湾城的成交只能达到47.5套，较2009—2010年下降六成，甚至低于2008年的成交水平。显然，资源很难分出个“高地”的新江湾城，亟待不一样的产品。诚如股神嗅到了机遇，中建大公馆似乎应庆幸于其最初的规划，作为同区域内的唯一含有独栋别墅的社区、也是唯一的纯别墅社区，在产品上填补了新江湾城的墅区空白，避免了限购环境下的同质竞争。 

　　“除了产品力之外，入市时机的把握更是关系重大。何况今年的政策因素仍然充满了不确定性，开发商的地王项目入市将更加谨慎。”21世纪不动产的分析师解释，以如今的新江湾城为例，鲜有别墅推出，去年大部分精力都投入到了大平层上。因此，中建大公馆的成功入市很大程度上来源于产品的精准规划，与同区域其它高端产品形成错位竞争，抢得楼市主动权。

　　稀缺性成地王硬指标

　　受到楼市政策的影响，房地产的泡沫也在一再被挤破，很多被热钱催熟的板块在去年受到了不同程度的打击。就连股神巴菲特都坦陈自己去年错判了美国楼市复苏点，但是近日却在致股东信中重新提出，“如果可行的话，我愿意买光所有独栋住宅”，这无疑给众多别墅产品打了一剂强心针。 

　　据了解，容积率1.0以下的土地在上海已经被喊停，这也证明低容积率土地的稀缺性将得到凸显。事实上，别墅想要突围，容积率就像一把丈尺一样衡量产品的价值。提到容积率，今夭的新江湾城也算是“有苦难言”。尽管身为稀缺生态资源区，立志要打造低密度的生态住区，但是随着土地的日益稀缺，大平层、公寓、联排等纷纷于新江湾扎堆上市，低密度愈发显得珍贵。 

　　新江湾城，需要真正的低容积率豪宅。因此，中建地块作为区域内唯一的纯别墅社区，1.0的低密度规划，则毋庸置疑地成为了市场中的稀缺品。如今，市场环境的风云变幻，“限购”、“限墅”的双重压力之下，房票的珍贵显然不允许浪费。 

　　对于“地王”产品来说，真正能够吸引买家的，还是在于产品的与众不同。尤其，当越来越多的开发商被楼市一波又一波的政策搅动的不知所措，而无暇顾及产品品质本身之时，中建大公馆的“纯别墅”社区，无论是从产品形态上还是圈层效应上，都显示了对传统高端楼市的一次全新回归。 

　　“自去年底低调亮相以来，我们的产品在市场赢得了一些口碑。很多人认可我们，除了是新江湾城板块中唯一的纯别墅社区外，我们的产品也有很大的附加值。”中建大公馆的负责人也坦承，尽管是地王别墅产品，但做出的产品和赠送的价值，完全接地气，被高端买家所认可。 

　　事实上，不少曾经购买过大平层的客户，今年纷纷将目光转向了“别墅”，一是因为空间上的充足享受是高端买家极为看重的，二是同样的价格段，能选择附加值高的产品。据了解，中建大公馆所推出的“叠墅”产品，主力面积为230平方米，加上附带面积可达到400平方米左右，实实在在的1:1空间享受，几乎相当于住独栋别墅。尤其，上海市出台了相应的“限送”政策，这样的免费盛宴将不再享有，中建大公馆的“叠墅”附加值，显然成了绝版。

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　　据《新民楼市》的不完全统计，多个地王产品都将在2012年入市，包括中海紫御豪庭、华侨城苏河湾、金地艺华年等。有业内人士坦言，如今的地王面临着高昂的拿地成本与狭小的市场空间的双重压力，即使资金链雄厚，但要在今年这样的“楼市寒冬”中脱颖而出绝非易事。 

　　在市场弥漫着浓重观望的气氛下，新江湾城地王之作——中建大公馆问世。经历华润、仁恒、九龙仓等众一线开发商的领跑，新江湾城已成为全城瞩目的豪宅名片，其“高尚住区”的形象备受市场认可。随之而来的，是更多实力开发商的推波助澜。就在这样的区域环境下，中建大公馆低调问世，在未集中开盘的情况下即登顶当月上海豪宅销冠，其先声夺人之势成为楼市的关注焦点。