地产评论员  冯燕

　　地王来了豪宅市场“情绪复杂” 

　　在市场需求有限的背景下，地王项目的集中上市，令低迷的豪宅市场“情绪复杂”。 

　　2月28日，华侨城(亚洲)举行了2011年度业绩发布会，据华侨城(亚洲)主席兼执行董事王晓雯透露，今年苏河湾项目将先期推出部分公寓产品，而项目整体将在2016年完工。 

　　之前的1月13日，华侨城(亚洲)就发布了“非常重大收购事项及关连交易”公告。公告称，其下全资子公司同意有条件向华侨城上海置地出资22.3亿人民币。整个注资完成后，华侨城(亚洲)在苏河湾项目占股比例将为50.5%。 

　　而公告也显示，苏河湾项目将分阶段兴建及竣工，预期其绝大部分物业将于2012年开始出售，并于该年度为华侨城上海置地“创收”。 

　　诸多迹象表明，2012年华侨城苏河湾地王项目将入市。 

　　与此同时，另外一个地王的入市也在地产江湖中被传得沸沸扬扬。有知情人士透露，中海长风地王项目一期将于年内入市，并可能以中海地产高端住宅品牌“紫御”命名。 

　　而一直处于开盘猜想中的新鸿基滨江凯旋门项目，近来也有了消息。据称，新鸿基地产代理执行董事2月22日表示，公司旗下位于上海黄浦江畔小陆家嘴区域的滨江凯旋门项目，预计将于3月推出首期单位。 

　　而低调如中建大公馆则在去年11月，已经开盘;万科与招商强强联手的佘山珑原也在三月酝酿着一场绝地反击…… 

　　对于地王的集中上市，合富辉煌房地产上海公司副总经理赵春雷表示，其必然会对目前高端市场的有限客群形成分流。 

　　而相关统计数据显示，截至三月初，上海全市单价5万元/平方米以上的新建商品住宅成交量为109套，同比下降65.3%，仅占所有商品住宅成交套数的2.2%。 

　　在成交低迷的高端市场，地王的入市引发市场强烈关注。 

　　“实价地王”冲击市场 

　　即使被赋予一种强势的姿态，但没有了高速飞涨的房价做底，地王项目的夭价路线在2012年发生逆转。 

　　“其实，在目前的市场环境中，地王项目并没有太大的优势。”赵春雷就做出如此表述。“因为土地成本高，地王项目价格往往比较高，在目前的市场环境中其只能着力于加大产品附加值，将性价比做高，做到价值最大化，以高性价比来赢得市场。” 

　　用高性价比形容豪宅在以前的市场中并不多见，而今年，″高性价比″的概念也开始适用地王项目，这是2012地王与以往高质但夭价的地王最显著的区别。地王项目除了巨大的产品优势外，在豪宅市场也有了价格竞争力。 

　　“我们是在亏本销售。”招商地产相关人士告诉笔者，其位于佘山的高端地王级项目佘山珑原即将开始降价销售，且力度惊人——最低六折。而这已经明显击穿项目成本线。 

　　市场一直传言，滨江凯旋门的售价预期超过20万元/平方米，而一位知情人士表示，虽然目前滨江凯旋门还没有正式开盘，但意向蓄水已在进行中，价格在16万元/平方米左右，低于之前市场预期。 

　　虽然还没有正式入市，但王晓雯表示，苏河湾项目会针对市场的接受状态，选择合适的时机，在不同的时间段推出合适的产品。 

　　这样的说法，显示出地王项目对于目前市场的谨慎应对之态。而这样的谨慎也使地王项目纷纷放低身段。地王变“实价”，使本身还具有地段优势的地王产品在市场紧缩期依然有胜算。 

　　地王带动上海高端住区转移 

　　虽然目前的市场环境令地王项目有诸多不适，而其产生也与特定的市场阶段和市场特点相关，但毋庸置疑的是，地王项目往往都拥有一般项目所不具备的地段稀缺性，兼具地段、区域、发展前景等诸多独有的优势。无论是华侨城的苏河湾项目，还是中海的长风项目，亦或招商的佘山广富林项目。 

　　“地王项目的入市，往往会给区域带来标杆性作用”，同策咨询研究部总监张宏伟如是说，“而这种作用在弱市中表现也许不太明显，一旦市场好转，就会体现得非常鲜明。” 

　　正是由于这样的标杆作用，在笔者的采访中，众多业内人士纷纷表示，地王项目的入市将带动上海更多高端住区的产生。如果说之前上海市场的传统高端住区有外滩滨江、有佘山……那么长风、新江湾等板块也将加入高端同盟。 

　　“新江湾城经过几年发展已经形成其特色，而我更看好长风板块的潜力和前景。”赵春雷如是说。

　　◎地王项目分析

　　稀缺土地遭遇“稀缺需求”

　　据21世纪不动产上海区域市场中心提供的研究报告，已推出的地王级楼盘有一个较为明显的共通点:多为大面积户型房源。但因目前楼市受限购令影响，投资投机需求基本被挤出市场，刚性等合理需求成为市场购房主力。而上述地王项目的特点则正巧与调控下的主流购房需求所背离，市场与之对应的有效需求稀缺。 

　　另外从已售的地王项目来看，因其当初拿地时的成本已经明显高于或接近周边房价。受当初高企的土地成本拖累，项目推出后的预售报价较周边同期在售的新盘高出不少，这无形中加大了项目的销售难度。同时由于目前房价下跌周期可能会持续，其后续的销售去化压力或将持续严峻。 

　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，现在楼市整体走势逐步向下，目前楼市对房企来说，更多强调的是“现金为王”。故在现今楼市成交低迷、融资困难等背景下，在售的地王项目，根据企业自身资金情况及运营策略，部分或存在放弃眼前利润，考虑适量的降价甚至亏本出售，用以回笼资金的可能性。不过地王在售项目也要区别对待，部分位于外围新盘集中供应区域的地王项目，其当前面临的价格及销售压力将明显大于其他区域地王，降价可能性更高。