地产评论员  罗婕

　　2009年12月23日，新江湾城C6地块正式开拍，C6地块尚未开拍时，就已经吸引了包括绿地、中海、保利、华润、金地、招商、万科、香港新鸿基、和记黄埔、新加坡仁恒等几乎全部房地产巨头到场。最终中建集团以37.2亿元强势夺地，楼板价达32484元/平方米，溢价率为117%，并成功加冕为当时的全国单价地王称号。 

　　新江湾城，被誉为上海市中心的最后一块生态湿地。从2005年开始，9.45平方米公里内集结了珠江投资、华润置地、绿城、仁恒、铁狮门、中建集团等一些列的品牌开发商，第四代国际社区的美名由此而生。但是，“地王频现、地价飙升”也是对新江湾城最好的诠释。 

　　2009年，在对手如云的情况下，中建集团以37.2亿元夺得土地。作为当时的单价地王，也是中建集团首次进入上海的高端项目，显然成为全国关注的焦点。时至2年之后，2011年底中建大公馆低调入市后，作为区域内唯一含有独栋的纯别墅社区，“城市独栋”对某些高端买家来说依旧有吸引力。此外，受到土地政策的影响，目前1.0容积率地块将不再出现，那么新江湾城的土地稀缺性不言而喻。 

　　对中建地王来说，土地的优势再加上“产品”稀缺性，还有中建在国内外十多年的开发建筑经验，都是对整体区域的一种提升。 

　　据了解，今年将于新江湾城开盘的别墅产品仍旧不在少数。除去中建大公馆，还有即将推盘的建发·江湾萃和银亿领墅，也将推出联排和叠加别墅，尽管尚未作出定价，但单从产品类型上来说，三者必将于此展开激战。 

　　地王猜想 

　　当年中建地产高价拿下新江湾C6地块，实属“重金押宝”。据说，当时的出让条件十分苛刻，不仅竞买保证金高达2.6亿元，还要求从签订之日起15天内付清土地出让价款15%，30天内付清全部出让价款，更重要的是，文件首次明确规定，自签订《出让合同》之日起半年内开工，3年内竣工，一年内部分住宅达到预售标准。苛刻的条件、高昂的地价，无疑都给中建大公馆的后期发展出了难题。 

　　事实上，出于容积率的限制，新江湾城的许多项目主动或者被动的选择开发公寓和大平层项目，这也导致了新江湾城住宅的进一度饱和。中建大公馆等一批别墅的上市，或许对区域产品有所缓解。但是，随着政策的深入，买卖双方都面临一波又一波的“考验”，新江湾城也不是过去那个只要概念炒作就能卖房的时代。 

　　此外，几乎每次土地交易，新江湾城都赶上了市场最热的时候，这也就意味着开发商的经营空间被一再压缩，是缩减开支实现利益最大化，还是迎合市场赚取微利，也是房企的一种考验。 

　　“相较于其他两个别墅项目，中建大公馆能够率先抢得先机。但能否突围成功，还要看产品的附赠价值。”一位研究新江湾板块的专家表示，新江湾的地价和房价已经明显被透支了，再加上新江湾城区域配套也不尽成熟，未来开发商面临的挑战不仅仅来自于产品本身，还有来自于买家对新江湾城的“冷静”。