楼市进入深度博弈

　　房地产市场的走势向来和调控政策息息相关。这一轮空前严厉的房地产调控自2010年开始吹响前奏，央行加息、房贷收紧等多项调控措施密集出台，但这些政策的效果趋于短期化，为2011年加大房价调控力度埋下了伏笔。 

　　2011年的调控政策比2010年更为严厉、更有针对性，限购令的施行重挫楼市，房产税、存款准备金率多次上调，以及贷款利率连续3次上调也有力打击了投机性需求，有效遏制房价上涨。2011年1月的“新国八条”、上海房产税试点，2月伊始的上海“沪九条”，使需求结构发生调整，刚需和首次改善成为了购房主力，2月、3月住房价格指数显著下跌。 

　　贷款利率上调、“一房一价”政策，以及“新沪四条”、年内住房贷款利率第三次上调等政策，虽未迅速扭转房价走势，但却使房价进入深度博弈。10月开始，政策虽未加码，前期多重调控政策的合力作用开始显现，房价指数走势逆转。2011年底，政府多次申明，坚持调控不动摇，政策松绑无望，12月房价大幅受挫，跌幅继续扩大。 

　　岁末房价全面下跌 

　　2011年，通胀压力一再走强，资金流动性充裕，房价调控面临巨大考验。上海市新建商品房全年供应1067万平方米、成交729万平方米，均创下了新世纪以来的最低水平。在持续加码的调控政策下，上海市房价走势发生显著变化，房价经历了从窄幅下跌到稳步上涨，再到降价博弈，最后进入年末全面下跌的阶段。 

　　二手住房方面，价格的变动较新建住房有一定滞后性，房价走势更为平缓。2011年上半年在波动中缓缓上扬，下半年显现下跌端倪。“限购令”和房产税等相关政策出台之后，二手住房市场跌入谷底，成交量逐月递减，购房者普遍抱有观望心态，房价走势依然胶着。而在10月开始的一手房项目大幅降价之后，部分区域出现“一、二手房倒挂”现象，二手房东承受巨大压力，出现投资客低价抛盘现象。房地产市场已转向买方市场，二手房的持续降价拉开序幕。 

　　上涨势头开始逆转 

　　据工行—上海财大上海住宅价格指数监测，2011年度新建住房价格同比2010年平均上涨6.88%。其中，上半年上海市新建住房价格指数同比2010年上涨10.09%，下半年则同比上涨3.93%，下半年上海市新建住房价格涨幅明显缩小。从各季度新建住房指数情况来看，2011年第一季度较2010年同比上涨幅度最高，达11.92%;而第四季度则首次出现同比下跌，跌幅达1.91%。上海市房价上涨的势头开始扭转。 

　　二手住房价格指数方面，2011年二手房价格指数同比2010年平均上涨3.49%。从各季度情况来看，二手住房价格指数同比涨幅呈逐渐减缓趋势，第一季度同比涨幅最高，达11.71%;第四季度则首次出现同比下跌，跌幅为5.59%。可见，调控政策对二手住房也产生了一定作用。 

　　2012仍有降价空间 

　　跌宕起伏的2011年已经划上了句号，那么2012年的上海楼市又将呈现出怎样的运行轨迹呢?《工行-上海财大2011年上海住房市场年度报告》预测称，由于新建住房2011年全年供过于求，上海市存量房体量加剧，后期房价竞争压力大增，预计房价仍有下降空间。 

　　与此同时，全国住房城乡建设工作会议上明确表示要继续坚持房地产调控不动摇，上海市政府也郑重宣布将继续执行限购政策，贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的政策措施，实现全年新建住房价格“稳中有降”。这些举措，为2012年定下了基调，调控效果将持续显现，后市房价跌幅或将进一步扩大。 (刘莉)