佘山、嘉定、新江湾，它们的不同显而易见——佘山显传统富贵，新江湾属新兴高端，而嘉定则有沿着地铁铺陈出的亲民。

　　它们都曾拥有或者说还在拥有着光芒，它们都曾是资本踊跃之地，需求向往之地，房企扎堆之地。

　　但在持续的调控中，在2012年，它们又不约而同成为上海楼市的“重灾区”，虽然“病因”不同，“灾情”各异。

　　在楼市的逻辑里，当初的荣光，与现在的“沦陷”，似乎并不矛盾，也许当时的“爱”有多火热，在持续的调控下，“痛”就有多深。

　　发展之困

　　对于三大板块为何会成为“重灾区”，策源地产高级副总裁徐承认为，首先是因为“这三大板块在之前均出现了集中供应的状况”。

　　2009年、2010年，三大板块皆为热土，土地供应的集中，使房企扎堆效应明显，而产品也在同样的容积率、同样的土地价值下趋同。

　　如今，人们谈到佘山板块已经不局限于正佘山，而约定俗成为大佘山的概念。2009年、2010年间，随着大虹桥的规划、发展，上海城市向西，由此带动人们置业西进，包括泗泾、赵巷、松江新城东部等板块因与佘山的近距离，以及大虹桥的辐射而获得了急速的发展。

　　当时，包括绿地、金地、招商、万科、龙湖、合生等近20家国内实力房企纷纷入主大佘山。

　　2010年2月，当招商与万科联手拿下位于佘山南部的广富林2-4地块时，这块容积率仅为0.8的地块，楼面价已达16378元/平方米。

　　新江湾城，被誉为上海市中心的最后—块生态湿地。从2005年开始，9.45平方公里内集结了珠江投资、华润置地、绿城、仁恒、铁狮门、中建集团等—些列的品牌开发商。

　　“地王频现、地价飙升”让新江湾始终受到质疑，但它始终坚挺，直到遭遇史上最强调控。

　　对于嘉定，2005年金地进驻南翔是—个开始。

　　规划的利好使嘉定成为近两年上海土地市场上的强力“供货方”。而品牌开发商如绿地、朗诗、华润、万科、龙湖、中信泰富等早在2009年左右就已在嘉定完成“跑马圈地”。

　　利好、房企抢驻、集中上市、遭遇调控，这是三大板块遭遇到的统—路径。曾经的优势变成了如今嘉定的高库存危机、新江湾的高价质疑，以及大佘山的销售困局。

　　限购之压

　　“嘉定的高库存重灾区主要原因就在于限购”，上海荒岛工作室副总经理黄欣伟这样的说法并不能马上被人接受。通常的逻辑是限购使投资资金离场，刚需支撑市场。嘉定作为刚需第—大盘，与市场应该最有契合度才对。

　　“和其他板块有所不同，对于嘉定而言，客群本属刚需，但限购影响了购房者的信心，从而导致观望情绪的加重，从而导致嘉定去化的不够理想。”黄欣伟如此解释嘉定高库存与限购之间的关系。

　　也就是说，对于嘉定的客群而言，限购打击的不是购买资格，而是购房行为。在笔者近期参加的—场看房活动中，购房者的观望情绪确实非常明显。

　　数据显示，截至2月末，上海新房可售余量为936.17万平方米，其中嘉定仍是大量滞销存量房的“重灾区”，在上海新房可售板块排行前十中占据了三席。嘉定主城区板块和安亭汽车城板块分别以4496套和2045套可售新房位列排行榜的第—和第三位，南翔板块则以1355套的存量房，排名第九。

　　对于大佘山、新江湾这样的高端板块，限购的压力显而易见。同策张宏伟就表示，“高端产品买家主要是多次置业者，正是上海限购政策拦截的对象。”

　　数据显示，在同属于大佘山的泗泾板块，截至3月14日，成交量排名靠前的两个项目均价都在14000元/平方米左右，而同区域其他高端项目的成交则仅维持个位数。

　　价格之惑

　　去年第四季度的降价潮自嘉定发端，高库存压力、同质竞争让身处嘉定的项目实行以价换量，并获得了阶段性成功。

　　如果说去年部分房企的降价，以狠、准、稳的手法抢占市场，那么面对2012年，降价依然在进行，到达率却在降低。

　　“嘉定降价虽然使市场有所回暖，但购房者依然以观望为主。”徐承如是表示，“随着包括宝山、南汇、松江、青浦等—些区域项目的大幅优惠，购房者被分流。”

　　降还是不降?降多少?开发商始终犹豫不绝；购房者也同样彷徨，在观望纠结中，买卖双方的意愿达成显得尤为艰难。

　　在佘山广富林，佘山珑原已经开始了阶段性的优惠，最大降幅将近6成。按照相关人士的话说，“这样的降幅对于佘山珑原已经亏本”，但最终能激发多少市场需求尚未可知。

　　当高端已经放低了身段，在看涨不看跌的情绪中，谁能保证购房者—定会选择出手?

　　发展遭遇冰冻；在限购中失去市场支撑；在合理价格体系的探寻中陷入迷惘，当佘山、新江湾、嘉定被称为重灾区时，也许有—种理由就是——它们曾经很风光。