由于物业管理涉及到千家万户，市人大代表展开热议，建议通过加快开发适合于“住宅小区基本服务及收费标准”的测算系统、修订相关物业管理的规定等，给物业管理统一“做规矩”。

　　物业管理费用谁说了算

　　市人大代表曲峥介绍，以闵行区为例，2017年度，该区受理的各类物业报修及投诉案件多达13273件，占到住宅小区各类信访投诉案件的80%以上。这些投诉主要反映的矛盾包括：小区维修服务不及时；绿化养护走过场；垃圾清运不规范；车辆停放疏于管理等。由于很多居民感觉得不到满意的物业服务，所以不愿涨物业费。

　　但从另外一个角度来看，很多物业企业由于面临人工等各方面成本上升、但物业费却无法上涨的“窘境”，便采取降低服务标准、占用公共收益或变相套用维修资金等手段来侵害业主利益，导致物业服务企业与业主之间矛盾激化。

　　为此，曲峥建议，由市级层面加快开发适合于“住宅小区基本服务及收费标准”的测算系统，由政府发布小区物业服务的基本标准。“住宅小区基本服务及收费标准”测算系统提供可选式菜单，业主大会根据小区现有设施（备）及人员配置情况，估算基本服务提供所对应的最低缴纳标准；业主大会也可因地制宜，并以此为参考与物业企业协商确定本小区的物业服务及收费标准。

　　同时，对于小区服务价格的协商，在系统测算的基础上，也可委托第三方社会组织对物业服务成本及标准评估，形成“质价相符”的物业运行长效机制。

　　建议修订物业管理规定

　　市人大代表陈红霞介绍，上海市目前实施的《上海市住宅物业管理规定》（以下简称《规定》）是从2011年4月1日起正式实施的。该规定规范了住宅物业管理活动，对维护业主和物业服务企业的合法权益起了很好的保障作用。

　　但《规定》在实施的过程中，也暴露出覆盖面不足等问题。比如，在业委会成立前期的“中空期”，有些开发商和物业利用地面停车资源的紧张，对停车费或车位价格垄断，引起业主的强烈不满，造成小区秩序混乱。同时，新能源汽车充电难等新矛盾也已出现，亟需对该《规定》进行修订。

　　为此，陈红霞建议，新修订的《上海市住宅管理规定》中，应包括增加前期物业管理。在业主委员会成立之前，由房屋行政管理部门通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并应当依法对物业服务企业的服务活动实施监督检查。

　　为了配合绿色能源汽车的使用推广，应增加物业服务企业的服务范畴和对相应设施的管理规定，明确住宅小区的停车收费标准由政府价格主管部门给予合理的指导价，并按照物价部门的规定执行。

　　此外，还可以增加将无正当理由严重拖欠物业费的业主、或物业服务企业严重违反规定的，纳入诚信平台等，减少物业管理的各种“乱象”。   本报记者 宋宁华