已然形成板块效应

　　物管公司在港上市的风潮从2014年就开始了。

　　当时，作为内地首个独立上市的物业服务企业，彩生活凭借轻资产模式在港股挂牌两周涨幅超过30%，其市值甚至反超关联公司花样年控股。彩生活的上市让开发商们重新审视物业行业的价值，万科、碧桂园等房企巨头也纷纷萌生出分拆物业上市的想法。

　　众所周知，在香港主板上市的新申请人必须具备不少于3个财政年度的营业记录，因此2014年的想法萌生，到2018年便形成一股强势的物业上市热潮。赴港上市、A股上市和新三板上市是房企物业分拆上市的三种主要途径。

　　今年有一个明显的风向标，是越来越多的内地物管公司选择在香港上市。比如碧桂园物业弃A转港上市，已经在新三板挂牌的永升物业在新三板摘牌后转向港交所IPO。那么，为何越来越多的内地物管公司选择香港作为上市场所？

　　以碧桂园为例，早在2016年碧桂园物业就拟在上交所上市，并于当年9月披露IPO预先披露文件，开启上市冲刺，然而一年过去了，碧桂园物业仍然迷失在A股IPO庞大的队伍中。2017年12月，碧桂园物业公告称拟撤回A股IPO申请，原因是政策方面变动。而今年3月，碧桂园最终决定将物业管理板块分拆在港交所主板独立上市。

　　实际上，碧桂园所谓的政策变动指的就是A股IPO审核日趋严格。由于A股上市门槛较高，导致数家物业公司寻求上市失败，目前，A股物业的第一股也是唯一一股是于今年2月份上市的南都物业。

　　相比A股的高门槛，新三板对企业盈利、主营、年限等方面要求都相对较低，且审批时间短，挂牌程序简单，因此吸引了不少物管企业。据公开资料不完全统计，截至目前，已经有63家物业公司挂牌新三板。但是，新三板的流动性低、融资功能低，对那些对资金渴求度高的物管企业来说，更愿意选择港股上市。

　　港股上市对于物管公司来讲，最具吸引力的就是能获得高估值水平。高估值是物业股选择香港登陆的重要因素。

　　物业行业现金流稳定充沛、资本开支少且具有开发商背景的物业公司利润预测性佳，因此香港资本市场对物业行业一直较为认可。前有彩生活、中海物业、绿城服务在港股上市都获得了不错的估值，而且上市之后的市盈率也在持续走高，而今年2月，雅生活服务上市，以预估PE 58.8-77.3倍的水平打开了物业板块更大的想象空间。

　　雅生活服务的高估值搅动了物业的一池春水，蠢蠢欲动的房企们更加确信要拆分物业在香港上市。随着在港上市的物管公司增多，港交所具有先机性的发现了物业板块的价值，并逐步形成了板块效应。

　　物业估值参差不齐

　　虽然港股上市的物业公司普遍估值水平较高，但随着上市企业增多，物管公司估值也出现参差不齐现象。

　　中房智库统计了8家在港上市的典型物业公司数据资料。统计结果显示，在这8家港股上市的物管企业中，有三家企业市值已经突破百亿港元，其中，碧桂园服务的市值最高，为329亿港元；绿城服务次之，市值为183亿港元；排在第三位的是雅生活服务，市值为150亿港元。

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　　碧桂园服务自6月19日上市以来，在股价波动中保持涨势。从上市当日每股10港元，一路涨至12月6日收盘价12.78港元，上市以来，涨幅达27.8%。碧桂园服务之所以稳坐港股物业板块市值第一，且保持强劲涨势，最主要的因素还是其背靠规模庞大、急速扩张的房企龙头碧桂园控股。

　　另一家市值表现突出的物管企业为绿城服务。绿城服务之所以受到资本市场青睐，与其良好的服务口碑密不可分。此外，绿城服务一直致力于园区增值服务研究，在增值业务方面的探索也是资本市场持续看好的一面。

　　随着房企巨头都将物业分拆上市，作为最早上市的物业“前辈”彩生活却陷入了估值尴尬境地。

　　在中房智库研究员统计的8家物业上市企业中，彩生活、中海物业、绿城服务、碧桂园服务和雅生活服务的在管面积均已超过一亿平方米，其中，彩生活的在管面积高达9.81亿平方米，是在管面积最高的企业；但是，在市值方面，彩生活却是这五家物管面积超过一亿平方米企业中最低的，市值仅有59亿港元。

　　此外，彩生活对增值服务的探索发展，必然有其被认可的一面，而另一面也要警惕“过犹不及”。物业企业的发展要明确自身定位，逐步走出一条适合自己的特色之路。摘编自《中国房地产报》