经历了疯狂的三月之后，“国五条”上海细则正式落地。二手房市场已经由于三月的透支而疲态尽显，逐步进入“冰冻期”。而新房市场也在回归常态，开发商忙于营销，购房者理性观望。新的博弈平衡，正在形成。

　　首周供需双降 

　　成交环比下跌近6成

　　“国五条”上海细则落地后，上海楼市急速降温。

　　同策咨询研究中心数据显示，本周商品住宅成交17.35万平方米，较上周下滑60%；供应方面，本周获预售证的房源面积为2.07万平方米，环比暴跌96%。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，4月首周市场阶段性的进入了“休眠期”，逐渐回归正常理性。除了清明小长假的因素之外，还有两个主要原因：其一，3月新房市场为赶政策“末班车”而放量过度，政策落地之后市场预期明确，成交量开始回归理性；其二，部分开发企业的推盘策略进入短暂的调整期，备战今年5月份市场。

　　这样的市场反应与“国五条”上海细则刚刚落地时开发商的乐观态度形成了鲜明对比。

　　业内人士分析，“新国五条”细则执行期间，开发商在项目定价及推广方面始终抱着谨慎小心的态度，主要以宣传蓄客为主。一方面，开发商不想放弃“金三银四”的后半阶段；另一方面，也担心受到政策层面的打压，在推盘报价方面始终持谨慎态度，以观望宣传项目特色为主。整个4月推盘的节奏以低调为主。

　　对于房企来说，这个四月可能不太好过。但目前看来，由于本次调控政策的实际作用并不明显，所以到5月份后，相信交易量能够重新回升。届时在传统旺季的带动下，交易量的攀高也会带来价格的重新上升。

　　二手房需求透支 

　　“满五唯一”或成新卖点

　　刚刚过去的三月，二手房市场成交量近7万套，创下历史新高。在这样一个政策的空窗期，担心加税和限购导致的恐慌性入市使得二手房需求得到了全面释放。然而进入四月，在新政落地的情况下，近期京沪等地的二手房成交量都呈明显的下滑趋势。

　　记者近日走访二手房中介发现，虽然“二手房收取20%个税”的政策尚未正式施行，但已经有相当数量的二手房卖家选择了“边售边租”，中介表示，近期由售转租的情况也已明显增加。而对于那些满足免税条件的二手房，中介纷纷也打出了“满五唯一”、“免征个税”等字样的广告。业内人士分析，若差额20%征收个税“一刀切”，肯定会抑制改善型需求入市。而由于满五年且为唯一的住房免征个税继续执行，这对真正有换房需求的购房者是一剂定心丸。当然，很多有换房需求的购房者可能选择等一等，等过了五年这个大限，暂时的改需推迟入市是必然的。

　　“细则已经出台了，那就再看看，希望房价会降。”一位本来打算买房的购房者这样对记者说。

　　由于三月市场需求的集中释放，在目前的二手房市场，这样持观望态度准备“等一等”的购房者占了绝大多数。可以预见，一旦国五条上海细则正式开始施行，二手房市场将继续受到挤压。

　　观望期有多长？

　　还要看后续政策力度

　　对于购房者普遍采取的观望态度，业内普遍认为有两种原因：

　　其一，由于调控细则刚刚落地，很多购房者对于调控对房价的抑制作用抱有很大程度的期待，准备等房价降了再说。其二，虽然新政中对新房市场少有杀伤力较大的针对性细则，但监管层是否留有储备政策尚未可知，因此观望情绪短期内再起。

　　德佑地产研究总监陆骑麟判断，新政对新房市场的实际杀伤力较为有限，市场的观望期应该不会持续太长时间。

　　4月7日，北京“二套房贷款新政”率先落地，各地针对“国五条”细则的房贷政策也呼之欲出。虽然上海暂时没有调整调高二套房首付比例和利率的计划，但后期是否会效仿北京的“国五条”房贷政策还犹未可知。

　　目前看来，“国五条”细则的执行力度究竟如何还需进一步观察，而经过四月的调整，房价很有可能在5、6月份继续上涨。市场上的观望情绪将会持续多久，将会很大程度上取决于后续政策的执行力度。

　　把握“牛皮糖”行情 

　　聚焦楼市兴奋点

　　四月的上海楼市，购房者犹豫观望，开发商想加推又担心政策打压，购房者和开发商仿佛被绑在了一起，都有点“骑虎难下”的味道。这样进退两难的“牛皮糖”行情，急需板块“标杆”来聚焦楼市新的兴奋点。

　　对于观望中的购房者来说，房产未来的增值前景是无论如何也绕不开的话题。现在的楼市中，后世博、前滩、徐汇滨江等几大概念轮番轰炸，使得投资这些区域的收益空间越来越小。而正在享有政策利好的价值洼地如浦东临港、奉贤南桥、青浦华新等板块却并没有得到应有的重视，这几大价值洼地或靠近大虹桥板块、或集中区域资源优势、或比邻在建的第一大港口，在众多利好的支持下，相信这些区域即将迎来价值的起飞。

　　除此之外，楼盘的明星效应也能够起到类似的“标杆”作用，比如针对刚需的长泰公馆、万科Vcity，以及高性价比的创新产品金地艺华年褐石叠墅、西郊半岛洋房等等。

　　在这样一轮进退两难的“牛皮糖”行情中，无论价值区域也好，明星楼盘也罢，正在癫狂之后的迷雾中航行的上海楼市，急需找到新的灯塔。

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　　中小户型告急 

　　刚需买家等不起

　　据德佑市场研究中心统计，上周上海单价3万元以上的中高端房源在总成交量上占比近1/4，这也导致全市均价今年第三次突破2.5万元/平方米。某房企总经理认为，上海楼市成交均价能否维稳或下降，关键取决于中小户型刚需楼盘的供应和成交。从目前这类楼盘的新增供应和库存情况来看，形势不容乐观。

　　佑威机构执行董事黄志坚介绍，以3月的去化能力，目前上海楼市100平方米以下的商铺库存周期已经降至3.3个月的最低点，属于严重的供不应求。100-150平方米的商品公寓去化库存时间也降至4.2个月，相比去年12月该面积段房源6.7个月的库存去化周期，也已呈现出供应偏紧的趋势。