10月商品住宅成交重回100万平方米大关之后，上海住宅市场上的货量依旧充足。从近期的市场表现来看，购房者对于市场回暖的预期已逐渐形成，正在加快入市步伐；而在另一方面，房企在今年早些时候的去化不力也为市场保留了优惠的空间。在全年的最后两个月，上海住宅市场的回暖态势有望延续。

　　刚需货量充足

　　今年9、10两月，上海商品住宅的新增供应量分别达到了131万平方米和119.2万平方米，为年内第一和第二高。供应的增加为市场成交的回暖奠定了基础，但也从一定程度上透支了后续的货量。据上海搜房网统计，11月上海市场预计将有22个住宅项目开盘或加推，与10月相比减少了38%。

　　那么，新增供应的减少是否会导致市场回暖脚步放缓？

　　从数据层面来看，虽然增速放缓，但目前市场上的货量依旧充足。德佑地产市场研究部数据显示，截至11月1日，上海商品住宅的库存量为1275万平方米，相比10月初有小幅提升，去库存仍将是今年最后两个月的楼市“主旋律”。

　　而从11月预开楼盘的情况来看，充足的刚需供应量也将为未来的市场成交提供支撑。经笔者梳理发现，11月预开的楼盘中，有超过6成的楼盘位于外环外，占比达到68%。而在所有即将入市的产品中，90-120平方米的低总价产品占比最多，达到了58%。

　　优惠动力仍在

　　“目前购房者观望情绪的转变已十分明显，但现在最怕的就是开发商盲目乐观，减弱优惠力度甚至涨价。”对于今年最后两个月的市场表现，有业内人士不无担忧地表示。

　　那么在目前市场下，楼市促销状况如何？

　　对此，德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示，“目前房企的业绩情况、市场预期和资金等多方面因素迥异，因此新房市场的优惠情况难以用‘一刀切’的表现来评价。”

　　事实上，虽然今年楼市整体表现不佳，但仍有少数知名房企的业绩表现“跑赢”了时间，未来两个月跑量的压力已经不大，很有可能会采取比较保守的销售策略。但中原地产市场研究部总监宋会雍称，即便对于业绩压力不大的房企来说，也有自身库存量偏大等压力，因此未来的优惠动力仍然存在。而对于那些业绩未至理想的房企，年底则将是通过促销加速跑量的最后机会。

　　“好盘”持续入市

　　基于房企回笼资金的需求，11月即将推出的楼盘在市场契合度、性价比等方面都有了明显的提升。由此，购房者的入市积极性有望进一步提升。

　　11月中旬，闸北不夜城板块或将迎来继华侨城苏河湾之后的又一高端住宅项目——农房熙藏。项目主推142-160平方米三房产品，目前样板房已经公开。据了解，凭借其优雅、精致的海派品位，项目在目前的蓄客阶段已经获得了高端客群的一致认可，并被认为是年底阶段楼市中的品质标杆之一。

　　同样将在11月加推的还有位于松江泗泾板块的金地自在城三期，项目在前两期产品广受市场追捧的基础之上，在服务和品质等方面都进行了不小的升级。此外，项目还将产品的定位更加精细化，推出更适合“新上海人”的88平方米三房户型。

　　此外，曾在今年热销的融信铂湾也将加推一批别墅产品，而雅居乐星徽等市场期待已久的项目也将在11月迎来首次开盘。

　　陆骑麟表示，随着市场成交脱离低迷及政策走向趋于明朗化，部分房企信心有所增强，因此会更加积极地推出手中的优质产品，从而解渴市场需求。