近日，融360发布了《2016年中国房贷市场6月报告》，其数据显示，本月全国首套房贷平均利率为4.48%，环比5月的4.49％下降0.01%，继续创历史新低。但相比全国，上海首套房贷在利率上并无优势，依然执行“沪九条”新政以来的最低9折优惠。另有消息称，工行在上海欲执行“收紧个人商用房贷款”的项目，各家银行未来是否亦会纷纷效仿？对此，笔者走访相关部门进行求证，倾听专家分析。

　　上海首套房贷利率并无优势

　　在融360监测的全国35个城市中，平均利率最低的为天津，仅4.14%，最高为乌鲁木齐的4.95%。全国范围内，提供首套房贷优惠利率的银行正在全面扩充。去年同期，全国优惠利率占比仅为49.14%。此后，全国优惠利率占比开始连续攀升，本月更是达到85.31%，较上月增长了1.54%。本月优惠力度变化较大的是天津，在天津16家提供房贷业务的银行中，1家银行提供8折优惠利率，还有4家银行提供8.2折优惠利率，另有9家提供8.5折优惠利率，2家提供9折优惠利率，这使得天津的首套房贷平均利率低至4.14%，为全国最低。

　　相比天津，上海首套房贷在利率上并无优势，虽然目前本市所有银行均对首套房贷提供9折优惠，但平均利率为4.41%。不过，在银行数量上，上海与北京一样，依然占绝对优势，优惠占比高达100%。在融360监测的上海30家银行中，首套房贷款利率全部最低9折，首套房首付皆为3成。至于二套房房贷，本月上海二套房主流首付是5成，利率方面，最高的是新韩银行上浮基准利率的20%，其他29家银行全部为上浮基准利率的10%。

　　收紧个人“商用房”贷款？

　　日前，有消息称，工商银行内部出台了一份《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》，个人商用房贷款最低首付款比例将由50%调整至70%。

　　据了解，这份《通知》中规定,个人商用房贷款最低首付款比例由50%调整至70%，贷款所购商用房为商住两用房的最低首付款比例也同时有所提高。此外，对个人商用房贷款合作项目范围也作出了进一步的划分，要求全国范围内重点选择北京、上海、广州、深圳以及直辖市、省会城市房地产开发贷款支持的项目。同时，商用房类型应以单套面积相对较小、价格相对稳定、易于处置变现的商住两用房及住宅小区配套底商为主，严格控制宾馆、酒店、写字楼、综合市场、商贸城等个人商用房项目准入。对三、四线城市的个人商用房贷款业务，原则上控制贷款余额只降不增，新发放的个人商用房贷款所购商用房限定为住宅小区配套底商。

　　工行在上海是否确实已执行“收紧个人商用房贷款”的项目呢？　　“商用房贷款，工行在上海是不做的。”沪上一家房产中介负责人告诉笔者。在走访工行网点时，静安区一家支行的工作人员也表示：目前工行不接受商用房贷款办理。笔者在采访中了解到，目前工行在上海确实尚未开展商用房贷款业务。

　　商业地产压力加大

　　上海中原市场研究中心资深研究员龚敏表示：总体来看，若工行一旦对纯商业用房首付比例提高，其他银行估计也会效仿，这对商业地产而言压力将更大。众所周知，商业库存压力高企，据国家统计局数据显示，5月末住宅待售面积减少721万平方米，而办公楼及商业待售面积分别增加7万平方米和105万平方米，商业库存面积尤甚。从上海2016年6月的库存量来看，商业和办公楼去化周期分别为67.5个月和28个月，不过酒店式公寓去化周期仅为8.2个月，仅比住宅去化周期多不到1个月。由此可见，上海商业库存压力也较大，一旦对商用房首付比重提高至7成后，对该部分物业去化更是雪上加霜。

　　对此，业内人士分析认为，工行近期若收紧个人商用房贷款是符合逻辑的。虽然目前国家鼓励去库存，但另一方面也担心金融风险。2014年以来全国的不良贷款率持续上升，银行的风险增加，贷款收紧符合银行利益。

　　据易居研究院对当前全国商品房库存规模与库存压力测算，截至2015年末，在各类物业的口径库存量与去化周期统计中，商业用房库存量达10.6亿平米，去化周期高达150.4个月，远超办公与住宅。商业用房的去库存压力在全国范围内是最大的。

　　易居研究院副院长杨红旭接受媒体采访时表示：尤其是一些小商铺，分割之后是给散户销售的。另外一些大型商场，万一招商不成功，也很容易产生风险。估计这次工行是为了防范这类房地产贷款风险，抑制不良贷款率上升而采取的措施。当然，其他银行也将面临同样的问题，各家银行未来可能也会进行局部性贷款收紧。另据一家大行申城某网点房贷部门相关人士透露，由于该网点商用房贷不良率超标，故停办商用房贷款已有一年多了。

　　■看房活动

　　恒大海上威尼斯，全球首岸国际滨海度假城，700万方观海私宅，7月2日起免费看房。详情请致电：新民晚报 021-22896840 （周一至周五9：30到17：30）。

　　本版活动为免费社会活动，不向参加者推销房产或者其他商品，相关消息仅供参考。