天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往。

　　交易，要公平，质价相符，买卖才做得下去做得成——买东西，是这样；物业服务，也是这样。

　　各位，你的小区，物业费，什么标准，贵还是便宜？

　　这么问，不太精确，应该问：10多年来，贵小区物业管理费涨过吗，贵小区的管理是不是很有秩序很有质量？

　　好吧，放下你我的小区不说，先看看申城业主对物业管理费的认识变迁。

　　2010年，《上海市住宅物业管理规定》在实施6年后进入修订程序。当时，一个有点尴尬的问题是：小区业主接受服务却拒付物业管理费，不罕见；新建商品住宅小区的缴费率能达到八成，已属难得。一些业主接受了物业服务却不付钱，理由五花八门，有的甚至是因为开发商的某个承诺没有兑现。但是，小区物业管理费怎么收，并非物业公司“自说自话”，而是依法通过了全体业主的多数同意，被物业服务合同确认的“服务付费规则”，应该被每位业主遵守。

　　既然缴纳物业管理费是“业主义务”，那么，对欠费业主，是否可以因此限制房产交易登记？这个颇有争议的立法问题，最后达成的共识是：拒付物业管理费，性质不同于破坏承重结构，后者危害公共安全，直接违反了物权法，完全可以通过限制交易登记予以最后遏止；而前者仅仅是一种“欠债”，地方法规不能试图通过限制“物权”来解决“债权”。欠债还钱是天经地义，限制房产登记也要有合法理由，桥归桥，路归路，不同性质的问题，应该有不同的解决渠道。

　　其实，国务院颁布的物业管理条例第67条已明确：业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；业主逾期仍不交纳，物业管理企业可以向法院起诉。

　　如今，物业公司起诉拒不付费的业主，已成常态。业主依法履约，按时缴纳物业费，也已是常识。这个常识背后，是社会共识——接受物业服务，也是一种消费行为。

　　既是消费，那就一定会涉及——质量和价格。那么，申城商品住宅小区物业管理的质量和价格，现状如何？一边是，物业管理成本不断上升；一边是，现有收费标准偏低。物业服务费上涨困难，尤其是在一些建造年代早、管理规模小的商品住宅小区，物业企业运行压力更大，收支难平衡，企业往往通过降低用工成本来维持运营，引发业主不满，拒付物业管理费，小区运行由此陷入恶性循环。

　　其中，黄浦区现有较早开发的普通商品住宅小区221个，其中1-5万平方米的小区146个，约占66.1%；对10多家物业服务公司的收支抽样调查表明，主营收支入不敷出，亏损面基本为100％，整体物业管理水平提升乏力，部分呈下降趋势。为维持生计，相当部分物业公司变相操作，途径无非是：减少应配置的劳动用工，不规范用工；降低服务标准，共用设施设备管理及养护缺位，公共安全保障乏力；擅用停车费、广告费收益，乃至一些小区维修资金账户中公共收益为“零”。

　　破解困境，指责抱怨，毫无裨益。不妨先看几笔账。2005年，市物价局、市房地局出台《上海市住宅物业分等服务标准》，当年，申城最低工资标准为690元／人·月，至2015年则为2020元／人·月，为前者的2.93倍。2005年，中心城区规模为1万、3万、5万平方米的小区，物业费多层在0.8-1.4元／平方米·月，高层在1.2-1.8元／平方米·月；当年物业用工成本与物耗、能耗比约为61%：39%；目前，这一比例在1万、3万、5万平方米的小区已分别变更为88.26%：11.74%、84.58%：15.42%、80.39%：19.61%。这意味着，人工成本上升了，服务质量下降了。

　　数据尴尬，却是现实。小区没有好管家，物业迟早贬值；企业利润和业主权益，看似矛盾体，实则利益共同体。如何建立协商定价机制，提升物业服务收支透明度，维护业主与物业公司双方的合法权益，让“质价相符”成为申城商品住宅小区物业管理的新常态？这，需要职能部门的关注，更需要有序、有效的社区自治。而无论协商机制如何，一个朴素的真理却是：一分价钱一分货。