地产评论员  罗婕

　　近日，关于中海地王即将入市的消息激荡上海楼市。 

　　关于地王，总能成为房地产绕不开的话题。普陀长风，到底有何种魅力能够让开发商集聚于此?从2008年开始，长风7C北块地块首次被推出，底价16.053亿元。然而由于价格过高一度遭遇流拍，直至2009年，中海地产力挫其他知名房企，一举夺得长风6B、7C地块。 

　　据了解，上海西区历来是城市的商务重心，如今普陀区的商业地产在市区中尤显稀缺、潜力巨大。目前，板块内商办物业供应发展很快，有国浩长风城、北岸长风、旭辉世纪广场、汇银国际商务中心等。作为长宁虹桥写字楼的延伸，长风板块竞争优势日益凸显。 

　　笔者来到工地现场发现，前排别墅外立面已经显现、高层公寓也在如火如荼地建设。据工人介绍:目前正在对大门和售楼处加紧假设中。尽管还在建造中，但已能看出工地大门的奢华，这是笔者在中海长风地块看到最为惊讶的一幕。相关人士表示:“项目将在今年年内上市。产品主要面对的是一部分先富起来需要进行房产改善型置换的人群，市场上这股力量还是很强大的。” 

　　如今，占地近80万平方米的长风生态商务园区将长风板块的发展推上了新的高度。该园区将大大提升周边商务氛围，明显改观周边市政面貌。如此印证，普陀长风板块处于上海市一个次中心商业地区、配套齐全。但是，从供求关系来看，需求远大于供应，可以说供求关系极为不平衡，尤其是能够满足高端改善型等需求的物业极为匮乏。“因此，对于中海来说，可说是同等区段内不可多得的稀缺物业产品。与此同时，多年来市场上形成的所谓中环力量，有力支撑了整个市场的价值，而中海长风项目将成为中环力量的重要一员。”中海地产相关负责人告诉笔者。 

　　地王猜想 

　　地王树大招风，也确实令不少开发商赚足了眼球和银子。不过由于市场行情的变化，土地的游戏规则在改变。不少开发商当初期望拿下地王后囤地以时间换价格空间的策略，如今在房价、地价市场拐点的双重夹击中，渐渐改变了观念。 

　　正如一位地产研究员曾经所说的:“过高的土地成本，整体市场上房价存在巨大的下调压力，地王的痛苦就在于此。” 

　　据笔者实地了解，目前长风周边的楼盘单价均价在2—3万元左右，而中海地王平均楼板价为22409.3元/平方米。按照规划，中海地王将会建成为大型高端住宅项目，其中的住宅部分会与周边目前的二手房拉开一定档次，但即使如此，按照目前的行业环境，不止于中海地王项目，长风生态商务区内的中高档住宅项目也面临较大的定价压力。事实上，如何为中海长风地王增加更多的附加值，这是当前摆在中海地产面前的关键问题。