另据21世纪不动产上海区域市场研究部的统计数据显示，1一7月上海共完成土地出让金235.4亿元，较去年同期减少54.3%。

　　土地市场的不景气源自于持续两年的楼市调控。有分析人士表示，土地出让的下降也预示着未来，市场或会出现住宅上市量同比萎缩的局面。

　　□任志强

　　华远地产股份有限公司董事长

　　土地供应低增长形成房价高增长

　　2OO3年以前，平均每年的土地供应量大约以4O%的速度增长。那时候的土地是充分供应，因此在1998年-2OO3年的几年里，房价平均增长3.5%。

　　2OO3年以后，土地总的供给量连续下滑，连续十几个月低增长、负增长，延续到2OO7年。但因为此前保持了4O%左右的速度增长，开发商手里还有一些“余粮”，在这个过程中出现了房价的波动，但没有形成巨大的上涨。2OO7年出现了土地的高峰，而这些“天价地”的产生，是因为之前大量的土地负增长令开发商手里没有“余粮”。

　　2O1O年土地的暴涨，同样是因为2OO9年土地稀缺情况下的短缺供给。凡是在土地低增长的情况下，一定会形成后期的房价高增长。2O1O年土地供应很多，但不能在当年变成库存。所以，2OO9年库存消化以后，到2O1O年出现的现象是供给短缺，大多数城市只有2-3个月的供应量。如果只有2-3个月的库存时，房价一定是高涨的，而房价高涨的同时推动了土地价格的高涨，形成了恶性循环。

　　2O11、2O12年有大量的库存，但这种库存不能正常消化和运行的时候，就变成了低的土地供给，而这种低的土地供给形成的将是下一轮土地和房价的高增长。

　　□巴曙松

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长

　　调整后期易形成新开工不足

　　调控体系，无非是调控的工具——银根、地根，这一次加上了限购来抑制投资性、投机性需求，这几个方面应该被视为是房地产调控政策日趋成熟的一个标志。

　　从银根、地根的调控来看，从控制投资性需求来看，在短期内能起到抑制需求的作用，在供求不平衡的情况下，有助于市场形成短期的平衡，但调控到后期必然以伤害供给为重要特点。

　　这是因为控制银根、地根，控制投机性需求，短期市场上会出现局部性、阶段性的供大于求。但房地产商主要的资金来源大幅度缩减，形成了正反馈叠加，叠加下来房企就只能被动地要么求生存，或者是加快销售回款。同时，也本能地减少新土地的购置和开发。这种强烈的正反馈，加上房地产行业特定的开发周期，市场的调整后期必然形成强烈的供应不足，新开工不足。然后，一旦市场站稳，就出现了供求关系的一个逆转。

　　所以，可能在接下来的十年、二十年，房地产行业发展面临的是一个非常颠簸的发展空间，这种波幅比过去十多年要大很多。