第-季：盲目观望

　　在2012年的第一季度，新年前两个月各地市场低迷，大型房企的销售业绩也出现大幅下滑。据当时的不完全统计，16?家标杆房企1月份销售业绩总额不足300亿元，不及去年同期663.6亿元销售金额的一半。而2月的市场表现依然不容乐观，进入3月则寒暖交替，市场“猝不及防”地来了一个小阳春。于是太多的问题围绕市场，也萦绕购房者心中：政策放松了吗?楼市回暖了吗?房价还会降吗?在市场给予的纷繁复杂的信息面前，购房者的降价预期日渐增强，观望情绪也日渐浓厚，对于价格进一步下跌的预期使很多购房者犹豫不决。而现实情况是，在业绩压力之下，由某龙头地产企业带头掀起的降价风波，在楼市蔓延，更多房地产企业纷纷以促销的名义加入降价大军。这是自去年10月底以来楼市的第二波降价潮。

　　[购房自述]2月，位于南翔的某楼盘开盘，当时主推毛坯房，有74-96平方米的1-2房，均价在17000元/平方米左右。当时售楼人员就称，房子卖得很好。但我想，价格也许还会降，再等等吧。结果，现在该楼盘毛坯价要17500元/平方米起，更重要的是，我想要的一房房源已经售完。

　　第二季：低价诱惑

　　4月销量的下滑，说明了“没有真正的降价，就没有热销的场面”，而相关数据也显示，有27家房地产公司预告了2012年上半年业绩，其中有18家预计将出现净利润下滑甚至亏损。除了利润下滑，上半年房企的负债、库存均居高不下。眼看着交易量持续、稳定地逐月下滑，在上海，“6折甩卖”、“7.5折优惠”、“团购降200万”等消息集中爆发，多个在售项目明显加大了促销的力度。于是在2012年第二季“以价换量”形成市场共识，同时由于刚需本身对于价格的敏感，由此在一定程度上部分购房者开始陷入了“价格决定论”。于是，楼市中几乎“无盘不刚”，不少地段差、品质差、配套差，与普通市民自住需求差距甚远的楼盘，也扯出刚需首选的大旗，以低价作为唯一钓饵，吸引购房者。这样的项目门槛低，但对于购房者而言，却有很大风险。

　　[购房自述]因为家里人口增加，我们想买一套三房，总价在200万元左右。一直看房，却总没有合适的。一次参加看房团听说有降价盘，便很期待，结果价格便宜些的位置偏远，距离近一些的价格就上去了。后来，降价降得太便宜的楼盘我们也就不会去看了，因为这些楼盘要么品质很差，要么距离很远，价格是低，但不适宜居住。

　　第三季：理性等待

　　9月上海楼市表现并未像预期般抢眼，只有一些降价积极的楼盘去化情况良好，成交未如预期的原因并不唯一，但其中购房者对于市场的理性认知是不可或缺的要素。随着上半年成交情况的好转，开发商的资金链普遍得到缓解，部分房企的地方公司甚至已经提前完成了全年销售目标，降价压力骤减，开发商缩小优惠幅度、甚至上调价格的行为屡见不鲜。以主推刚需产品为代表的楼盘，纷纷收窄原先的优惠幅度，尤其是热门成交板块，成交价格甚至回归至调控之前水平。但对购买实力相对薄弱的刚需而言，从调控政策执行的力度及市场表现来看，仍然坚持“去投资化”，尽管市场呈现出房价降幅收窄甚至个别项目涨价的现象，但是，价格方面仍然难以有反弹的机会。于是，第三季，购房者开始进入理性的“阶段性”观望状态，进而推迟入市节奏。

　　[购房自述]今年想买一套大些的房子改善现在的住房条件，所以我一直对于房地产市场颇为关注，并认为产品的性价比才是最重要的。听说一些楼盘取消了优惠，但对于我这样的购房者来说，有合适的优惠、有合适的楼盘才会出手，所以一直耐心等待。直到长泰东郊御园的大幅度优惠措施出现，我才毅然出手。而这次出手，从目前来看，依然是正确的。

　　第四季：果断抄底

　　临近年末，市场企稳，房企的境地有所改善，但无论是出于进一步的稳固还是为拿地筹措更多资金，除了目前逐渐增多的房企海外融资，房企还是选择年底推出新房源以冲刺业绩。刚需楼盘成为开盘主力，全新盘也开始大量出现。刚需产品的大量入市显示年底刚需产品依然主打，而中高端改善型产品也开始有所动作。供应量的集中释放，间接显示出部分房企已做好年底“业绩冲刺”的准备，而促销降价再次悄然打响。“160平方米以下房源总价优惠30万，160平方米以上优惠50万”等优惠信息再现，而一些全新盘项目，由于缺乏足够的时间分批推盘，则多选择将全部房源一次性推出，而较低的报价或者一定幅度的优惠自是必不可少。于是，2012年购房第四季，购房者开始果断抄底。由此在经历了成色不足的9、10月份后，11月的成交创出年内第二高，而在即将结束的12月，成交量依然被看好。

　　[购房自述]当浦东惠南的朗诗未来树推出之后，我就毫不犹豫地买下了一套。百万元内两房甚至三房，这样的房子满足了我们刚需的心里价位。同时，在我看来，年底是开发商冲击年度业绩的最后时刻，往往会有价格上的优惠，此外，从种种市场因素综合来看，未来房价还是有上涨的可能性，所以当前正是买房的一个时间节点。