家住普陀区的杨阿姨和李老伯婚后共同购买某小区101、102室的两套房子，产权登记在李老伯一人名下。老夫妻共生育两女一子，大女儿家境较好。于是，李老伯就考虑对未来遗产税等不确定因素，想在老夫妻百年之前，将101、102室房屋的产权过户给小女儿和儿子。2013年3月，李老伯向妻子拿了由她保管的房产证，并告诉她要将房产过户给孩子，却没有明说转给哪个孩子。李老伯以房屋买卖的形式，将两套房屋分别过户到小女儿小青和儿子小军名下。今年3月份，杨阿姨偶然发现了这两本已经变更的房产证，勃然大怒，将丈夫、小女儿小青和儿子小军一起告上了法庭，要求法院判令李老伯分别与小女儿小青和儿子小军签订的两套房屋买卖合同无效。小女儿小青和儿子小军认为，房屋以买卖的形式赠与他们，母亲知晓并将她保管的房屋产权证交给父亲。法院经审理认为，小女儿小青和儿子小军没有证据证明其母亲知晓并同意将房屋赠与他们，父亲李老伯产权份额赠与是有效的。据此，法院判决：两套房屋买卖合同部分无效，且101、102室房屋产权应当恢复至杨阿姨与小女儿小青和儿子小军共有。 【律师分析】
杨阿姨是否知晓并同意李老伯的赠与行为，成了案件的关键。从现有证据来看，李老伯、小女儿小青和儿子小军难以证明这一事实。101室、102室房屋属于夫妻共同财产，李老伯擅自处分杨阿姨权利份额的部分是无效的。老年人提前对自己的重大财产作出安排，应该是好事。然而，因为处理方式上不尽完善，或者考虑不够周全，事后又反悔、家庭未协商等原因，好事最终往往变成了坏事。如果考虑不清楚，未必一定要在生前就把房屋产权处理掉。通过赠与方式处理并没有特别好处。因为，通过赠与合同或者名为买卖实为赠与的方式过户房屋产权都是需要缴纳税款的，老年人完全可以通过订立遗嘱或者遗赠抚养协议的方式，安排自己名下的房产。这不仅不用纳税，还更能保护老年人，一旦情况发生变化，老年人可以更为自主和便捷地撤销这些文书。在此，提醒老年人赠与给后辈房产不如订立遗嘱。
市老年人法律服务中心志愿者律师 李东方
