传统豪宅区

　　佘山“有点远”

　　作为上海最传统的豪宅板块之一，佘山在中高端改善需求拉动的“翘尾”、“暖春”行情中却表现平平。

　　业内人士分析，一向主打“第二居所”、“奢侈藏品”概念的佘山，产品供应同目前的主流中高端购房需求存在脱节现象。

　　“在限购背景下，即使是对价格不太敏感的财富阶层，购房机会同样稀缺的。如果要达到自住与保值兼顾的目的，很多人的‘房票’会投给城市核心地段。”

　　另一个顶级豪宅板块陆家嘴滨江，在2012年就有不错的表现。鹏利海景公寓与凯旋滨江园，占据了全年天价豪宅成交前两位。上榜的其它天价豪宅，也多位于黄浦滨江、淮海路等市中心板块。

　　但这些传统的豪宅地段，供应量少之又少，加上项目动辄10万元/平方米以上的天价，难以满足包括城市中产阶层在内的更多中高端改善需求。

　　发展动力十足的市区新兴高端板块因此成为购房者的新宠。准代理机构人士分析认为，中环区域，总量上将成为上海中高端住宅市场的主战场，也是今年上海中高端住宅市场上最值得期待、波动幅度可能最大的区域。

　　德佑地产陆骑麟认为，随着今年轨道交通几条线路的贯通，各区域板块交通环境和周边硬件条件的改善，长风、新江湾城、徐汇滨江等中高端楼盘集中区域，价格上将逐渐逼近内环内中高端住宅，甚至部分楼盘价格有望达到顶级豪宅水准。

　　新生代板块

　　三林“很给力”

　　区域发展会带动自身及周边板块房地产市场的发展，这已经成为一条定律。

　　位于三林板块的豪宅项目尚东鼎销售总监成晓红称:“中高端市场未来30年将是浦东唱大戏，后世博前滩齐发力。未来几年将建浦东自由贸易区，如果落实到位，无疑会给该板块开发商带来重大利好。”

　　前有世博建设拉动，今有前滩规划辐射，三林板块受益于区域迅速发展，成为当下最受关注的新兴豪宅板块。

　　在中高端住宅市场，三林已经表现出强力崛起的势头。2012年，尚东鼎便以94套别墅的成交量，夺得上海千万级别墅成交套数之冠。在尚东鼎、万科五阶坊等一批热销豪宅项目的带动下，区域楼盘也全面向中高档发展。

　　汉宇地产董事长施宏叡也表示对后世博区域的看好，高品质楼盘汇聚，基础建设也已经接近完善，优势非常明显。

　　同样作为世博园区的心配套区的徐汇滨江板块，也已迅速成长为豪宅市场新生代中的明星，高端楼盘纷纷聚集在该版图上，价格在近年来也水涨船高。业内认为，基于得天独厚的地理位置和商业文化配套，尤其是文化、传媒、航空三大产业中心的定位，将进一步拉近与卢湾、浦东陆家嘴等成熟滨江的距离。去年该板块拍出的45亿总价地王，说明了开发商对徐汇滨江未来市场的看好。

　　相比三林与徐汇滨江，新江湾目前的豪宅市场略显尴尬。仁恒怡庭、九龙仓玺园等热销豪宅进入尾盘阶段，银亿领墅、三湘未来海岸、祥生御江湾、嘉誉湾等接连入市，去库存与推新盘同时进行，市场竞争激烈。业内人士指出，供应量相对较大，并不是新江湾豪宅面临的主要问题。缺乏新的区域政策、规划等利好拉动，才是新江湾中高端市场略显沉闷的真正原因。