1998年7月，插队落户在安徽的张老伯夫妇由于户口还未迁回无法在上海购买房屋，考虑今后退休终归要叶落归根，打算在上海购房，这时张老伯的堂哥张健居住房屋拆迁分配三套拆迁房，准备出售其中一套，张老伯就同堂哥商量购买。双方于同年8月20日签订了一份房屋买卖协议，约定：张健动迁取得的一套商品房出售给堂弟张老伯，房屋总价18.5万元。当日张老伯交付首付款5万元，余款于第二年5月1日前一次性交付。合同签订后，张健将钥匙交给张老伯。随后，张老伯又将钥匙交给堂哥张健委托其对外出租。2007年底租期结束，张老伯通知张健不要再出租，自己退休要回上海居住。2008年1月，张老伯夫妇退休后回上海，找张健收回房屋自己居住，此时张健反悔，以房产证未变更为由不想把房子卖给张老伯，钥匙也不归还给张老伯。由于房价飙升，张健以房屋未办理过户手续为由诉至法院，要求确认1998年8月20日双方签订的房屋买卖协议无效，并表示愿意退还房款。法院经审理认为本案事实清楚，争议焦点是双方签订的房屋买卖协议是否有效。法院认为，堂兄弟之间签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，且已实际履行，该协议是有效协议。据此法院判决张健应协助张老伯办理房屋产权变更登记，将房屋归还给张老伯。 【律师点评】
根据《民法通则》第五十五条规定：民事法律行为应当具备下列条件：1.行为人具有相应的民事行为能力；2.意思表示真实；3.不违反法律或者社会公共利益。也就是说买卖双方自愿并订立协议，卖方交付了房款，又无其他违约行为，只是没有办理过户，应认为买卖关系有效。本案中的房屋买卖协议体现了双方真实意思，且已房款两清，张健拒绝协助办理房屋产权变更手续，侵犯了张老伯的合法权益。我国《城市私有房屋管理条例》规定，买卖房屋双方应到房管部门进行房屋产权变更登记，该条例的规定体现了国家对不动产监督和管理，但这并不意味着未办理房屋产权变更手续的房屋买卖协议即无效的民事行为。《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：买卖双方自愿，立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应补办房屋买卖手续。另外，最高人民法院《全国民事审判工作会议纪要》规定：审理房地产案件，要尊重合同双方当事人的意思表示，只要双方约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。
市老年人法律服务中心志愿律师 李东方
