境外置业趋势逐年增长

　　最近，家住浦东新区的黄国庆（化名）为儿子在美国华盛顿购买了一套别墅。“这套房子总价30多万美元，200多平方米，作为儿子的婚房。”他说自己用部分存款和儿子的工资支付了30%首付款，其余的房款均由儿子贷款。每年的房屋持有费约4000多美元。

　　黄国庆的儿子2005年去美国留学，于2013年获得金融数学专业博士学位，顺利进入华盛顿一家金融企业就业。“儿子刚参加工作时，我们就考虑在美国购房。”他回忆道，今年上半年，他们发现美国部分城市房地产进入快速上升期，立即决定用闲置的存款购房。

　　“这两年，境外置业的人群增长趋势明显。”上海链家海外房产部负责人敖华介绍道，和以前不同的是，目前，选择境外置业成为部分投资者的主动行为。“以前，境外置业需要工作人员介绍、宣传，现在，部分客户会主动提境外置业的预算金额、购房国家及区域，希望得到专业机构的个性化服务。”敖华补充道。

　　为何境外置业的人群出现明显增长？敖华解释道，目前，选择境外置业的大部分人群主要有三大群体，一部分人士是为子女留学而选择购房；一部分人士是因为移民等需求，这些人群都是近年来长期存在的；第三部分人群是一些高净值人群，他们将投资视野瞄向境外，希望将资产进行分散投资，呈明显增长趋势。

　　不如投资国内一线城市

　　一旦美联储加息行动如市场预期的一样展开，全球性的货币汇率变化即将开始，境外置业能增值或保值吗？对此，多位专业人士直言，境外置业比较复杂，总体而言，境外置业不如在上海、北京等国内一线城市置业回报率高。

　　境外置业能不能增值或者保值？对此，中国房地产业协会首席研究员李战军直言，不会。境外置业的投资回报率肯定低于在上海、北京一线城市。境外置业优势是，所有税费透明且稳定，房价本身增长相对稳定，投资者获益更多是汇率兑换变化。以澳大利亚为例，如果汇率变化大，投资者非常难在短期内获益。

　　上海、北京等一线城市属于人口导入区，购房需求一直非常旺盛。黄浦区一套40平方米的老公房，今年年初的售价为130万元，10月份类似房源售价急速上升。华东师范大学终身教授张永岳透露，2009年，一朋友用150万元购买南浦大桥附近的一套130平方米商品房作投资。今年，这位朋友将这套房子以超过600万元出售，花了350万元在美国买了一套别墅，还有部分钱用于其他投资。“当初，如果他将150万元人民币存入银行，可能也买不起美国的别墅。”张永岳补充道。

　　“对中国投资者来说，境外投资刚刚起步。权威数据显示，2014年，中国内地人境外买房花了101亿美元。”李战军介绍道，目前，国内很多房地产企业也意识到这一趋势，纷纷布局海外房地产市场。今后，国内投资者去境外置业的队伍还将会不断壮大。除了留学和移民等境外置业，以投资为主的高净值人群境外置业会增多，或将吸引更多中产阶级加入。

　　境外置业未必增值，为何还吸引越来越多的国内投资者？对此，李战军解释道，国内二、三线城市房地产市场不稳定，一线城市的房地产实行限购政策，投资渠道有限，因此，投资者相继选择境外置业。

　　提前做足功课规避风险

　　投资者进行境外房产投资前，需要提前做足“功课”，综合考虑当地的法律、文化等因素及潜在风险。“每个国家、每个地区对境外人士置业都有特别要求，不容忽视。”上海社科院戴晓波研究员提醒道，就澳大利亚而言，当地法律规定，境外人士投资房地产，只能买新房，买二手房属于违法行为；然而，境外投资者出售澳大利亚房产时，属于二手房，只能卖给澳大利亚当地人，房价明显低于新房的价格，可能未必适合短期投资。

　　除了相关法律规定，不同国家文化习俗也需要遵守。戴晓波表示，以德国为例，投资者将房屋出租后，房屋的使用权由租客行使，房东不可以随时改变租赁计划。同时，社区的力量非常强大，甚至会影响该区域的房价。大声喧哗、向室外排油烟等行为都可能被投诉。

　　“从微观角度来说，境外置业是否成功受相关配套服务影响，甚至决定投资的成败。”华师大房地产系主任华伟指出，国内人士去境外置业，需要有专业服务机构进行衔接，并出让租金的一分部作为回报。如果配套服务跟不上，投资者的境外投资可能就会失败。

　　此外，投资境外房产，还需要多关注当地房价的走势。

　　易居研究院徐向波研究员表示，英国伦敦、中国香港等地区的房价近年来一直处于上升阶段，房价已经进入一个新高，楼市或将迎来“拐点”，需要投资者提前了解情况，规避可能出现的市场风险。

　　本报记者 杨玉红