“现在的新江湾城，就是缺人气”，在接触当地品牌开发商的过程中，一位营销总监这样抱怨。

　　是不想降，还是降不下来？

　　嘉誉湾制造了新江湾城2012年的首个重磅话题。

　　近日，嘉誉湾在新江湾城开盘，推出3栋高层公寓，主力为202平方米和220平方米两种户型。网上房地产数据显示，其均价为40000元/平方米。

　　这一价格极具诱惑力。要知道，2009年新江湾城C6地块的楼板价就已经高达32484元/平方米。而与嘉誉湾邻近的九龙仓·玺园，据网上房地产显示，价格稳定在49000元/平方米左右。

　　据了解，嘉誉湾开盘当天来访客户超过200多组，当天完成逾50多套，总销额4亿元的佳绩。这在一定程度上提振了目前尚处于低迷的上海豪宅市场，也说明了高端市场对于高品质产品需求的原型。

　　根据对新江湾城多个楼盘的探访，板块内在售项目的价格并未出现明显的变化，多数保持平稳。在某项目售楼处，销售人员解释称，他们在售的公寓所剩不多，大多集中在低区，所以没必要降价，降了反而更加难卖。

　　从新江湾城板块整体供应来看，除嘉誉湾外，中建大公馆、建发江湾萃、华润新江湾九里、保辉香景园、九龙仓玺园、银亿领墅等今年都有推盘计划。

　　走别墅路线的中建大公馆是新江湾城唯一含有独栋的纯别墅社区。1.0容积率更是全区域唯一的，这样稀缺性给予了产品附加值。中建地产负责人称，正是出于纯别墅产品的唯一性，坚定了他们能够在新江湾突围的信心。

　　正在加推的三湘未来海岸项目，走的则是商业投资路线。据悉，该项目是新江湾城内唯一的SOHO产品，“我们的产品周边都是公寓和别墅，对于普通投资者来说，目前在售45-62平方米的酒店式公寓，不限购不限贷。”

　　一些开发商明确表示，虽然众多品牌房企聚集在同一区域，都做中高端项目，但各自产品间的差异突出，价格战不是竞争的重点。适当的价格调整符合市场规律，但不能依赖。新江湾城高起点规划、品牌集群开发的优势，目前挖掘得仍不充分。调控前，新江湾城在上海楼市的持续爆发，是以近7成的外地投资客所拉动；而目前，对板块的需求已转变成以上海本地改善型客户为主，新江湾城对此“准备不足”，板块目前的沉寂，实际上也是一个必经的蜕变过程。

　　而且，在新江湾这种地王频出的区域，开发商的实际拿到成本摆在那里，降价空间能有多少？业内多有质疑。