近日，一条“商品房预售制将取消”的消息引发市场强烈关注，而消息传出当日，沪深两市地产股整体下挫。 

　　很快，相关部门做出澄清，否认正在研究取消商品房预售制。预售制继续，关于预售制的话题也在继续，而这样激烈的市场反应，无疑显示出当前市场对于调控政策继续出台的敏感情绪。

　　“敏感”时间

　　尽管关于“取消商品房预售制”的传言迅速被澄清，但仍一石激起千层浪。 

　　据知情人士透露，此番传出“取消期房预售”的说法也算“事出有因”。此前，中国社科院专家在有关报告中指出，在目前开发商商品房库存量较大的条件下，适时取消期房预售有利于控制开发商资金链，促使其快建快销。而国务院督察组抵京调研后，此言论再度被炒作，进而演化成取消期房预售的传言。 

　　消息发布当天下午，住建部有关负责人表示，网上的传言纯属谣言，该负责人表示，《城市房地产管理法》明确规定可实行商品房预售制度。 

　　“很多年前已经对于这个制度有所讨论。”中华企业市场部经理戴正芳如是表示。翻看公开资料，在2005年，有关讨论已经存在。而这次引发的激烈反应，与目前所处的市场环境不无关系。 

　　6月，市场成交创出新高，随之有消息称已有项目有涨价迹象。与此同时，相关部门一再强调对于调控的不放松，并从7月下旬开始，派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。 

　　汉宇地产分析人士表示，此次开展专项组督察透露出了下半年楼市政策从紧的态度。7月，市场成交环比下挫。而正是在这样一个“敏感”的时间点传出了“预售取消”的传闻。 

　　对此，戴正芳认为，正是“从目前的时间节点来看，取消预售制不大可能实现。如果推出这个政策，对于房价并没有正面的影响，反而可能会有负面的效果。”

　　预售争议

　　现行的商品房预售制度始于1994年，分析人士表示，其设立的初衷是在当时房地产市场水平相对低下、行业面临能否继续生存下去的压力之时，通过缩短房地产企业资金回流的周期，来缓解整个行业与生俱来的资金困局，从而促进整个房地产市场的快速发展。 

　　“纵观房地产市场十多年来的快速发展，提前预售有其合理性，并做出了其贡献。”汉宇地产市场研究部经理付伟表示。 

　　CRIC研究中心评论员杨晨青则在认同预售制贡献的同时认为，时过境迁，现如今的房地产已不是当年那个需要制度性扶持才能生存下去的行业，目前整个行业所面临的是非理性增长的困境，而预售制度所形成的资金杠杆效应正是其中推手之一。 

　　而另一方面，由于销售和实际交房存在时间差，使得消费者在购房过程中需要面临各种违约风险，而由于整个行业规模的快速扩张，房企间参差不齐，这类风险近两年以来出现的频率越来越高。而在调控之当下，这样的风险也有所增加。

　　在上半年面临诸多“房闹”，笔者采访中房信分析师薛建雄时，其也将原因指向预售制度。也许正是预售制度在调控的当下，面临种种的质疑，才引发了“取消”传言。 

　　而杨晨青则并不认同将取消商品预售制度和本轮房地产调控挂钩，在她看来，其更应当是一种基于行业长期发展的制度性调整，而不是在中短期内控制房价回涨的政策工具。

　　未来猜想

　　对于取消预售会否执行，采访中多位专家表示，从长远来看，取消商品房预售、改期房销售为现房销售是大势所趋，不过，从目前情况看，骤然取消预售制并不现实。 

　　“预售制对于保证开发商的资金安全和产品质量，有很大作用。如果以现房出售，开发商的资金成本会增大，由此也会产生成本的转移。”戴正芳认为，“如果要取消预售制，可以实行逐步的缓慢的消化，以递进的形式去消化，逐渐往现房销售靠拢，以确保购房者的安全。”同时，他也表示，房地产行业是大资金投入行业，目前经营已经受到制约，如果预售也取消，房企可能放弃造房，最终结果并不好。 

　　而刚泰集团规划投资中心常务副总经理傅强则认为，“所有单价很大的东西，比如飞机轮船房屋等，都有预售制度。预售制度能降低其成本，如果取消预售制，从企业的财务资金成本来讲，会大大增加成本，并导致商品价格上涨，也就意味着取消预售会导致房价上涨。” 

　　“另一方面，目前房企面临存货高的问题，取消预售制，对于开发商的资金链而言，将有很大的影响，会出现严重的问题，也会影响银行资金的安全性。” 

　　傅强认为，相关部门在处理市场问题时会很理性，会促使调控目的与操作政策相协调。即使未来有可能取消预售制，也需要有相当长时间的过渡，和很多配套政策的支持。 

　　杨晨青则表示，如果将取消商品房预售作为楼市调控后续，房地产市场供应的萎缩必然将导致房价在供求矛盾的推动下更快地上涨。在她看来，这和调控目标并不一致。

　　◎链接

　　预售制起源

　　商品房预售制统称为商品房预售许可制度。是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。 

　　中国住房制度改革初期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，国内借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《城市房地产管理法》确立下来。同年，建设部根据这一立法发布第40号令，在全国开始实施《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售条件做出了明确规定，并于2001年及2004年进行了两次修订。