据德佑地产研究部统计显示，截至本月20日，今年全市新房住宅成交量已经达到995万平方米，直逼千万大关，上海楼市重启“千万时代”已毫无悬念。纵观今年的市场大势，无论从量还是价来看，都处于量价攀升的态势，买卖双方的心态也随之发生了变化。

　　限购消化是主因

　　汉宇地产研究部预测，今年全年新建商品住宅成交预计达到1200万平方米，同期新增商品住宅供应预计达到1100万平方米，略显供小于求。

　　金地集团华东区域公司助理总经理陈喆认为，今年能够成交面积重回千万平方米，与限购令这种短效政策对购房者的心理影响逐渐趋弱不无关系。

　　以2010年10月“沪十二条”为标志，上海正式步入限购时代，当年的几道调控令，有效抑制了房地产市场过热的迹象。受政策影响，2010年上海楼市成交919万平方米，远远低于2009年的1771万平方米的成交量。在限购最为严厉的2011年，上海的新房成交仅为681万平方米，远远小于供应。时间推移到2012年，限购政策逐渐被市场消化，当年的新房供求几乎持平。从2012年底的楼市回暖到2013年的放量成交，上海楼市又一次站在了“千万成交”的高地。

　　四年的成交数据，反映了调控政策和市场供求的消长关系，也刻画出了调控政策随着时间的推移逐渐被市场消化的痕迹。

　　汉宇地产市场研究部总监付伟认为，虽然限购等调控手段仍在执行，但市场预期已经由分化转向趋同，从供求关系来看，今年上海楼市已经重回卖方市场。

　　理性的千万时代

　　重回卖方市场，是否意味着楼市又一次癫狂的来临？

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，在限购政策不放松不加码的调控背景下，上海依然出现千万成交量，反映出了市场的真实需求。在李战军看来，目前的市场并不存在过热的说法。

　　三年前，房地产市场是热钱蜂拥的重灾区，随着调控政策的深化，楼市的投机和投资性需求被逐步挤压。如果将2009年的千万时代定性为楼市的癫狂过热，时隔三年后的今天，楼市重回千万时代则是购房者用脚投票的结果。

　　德佑地产研究总监陆骑麟认为：市场过热表现为价格快速攀升。2011年前每年的成交均价几乎都是20-30%幅度上涨，而今年上海商品住宅1-9月的成交均价较2010年1-9月仅上涨了13.14%，市场已经理性了很多。

　　不过，付伟也提醒到，虽然目前的楼市还没有达到过热程度，但是也已经走到了十字路口。如果市场预期持续不稳，那么需求将维持高位运行，供应势必不济，房价还会持续较快上涨。量变引起质变，很快楼市就将出现过热。如果市场预期能够稳定，那么市场有望暂时转入新一轮调整。

　　刚需置业贡献最大

　　根据搜房网络数据中心统计显示，今年1-9月，上海楼市成交结构中，25000元/平方米以下的刚需型产品共计成交620.65万方，成为上海楼市重回千万成交贡献最大的产品类型。

　　在这些刚需购买力中，一部分是以往积压需求集中释放，另一部分是未来需求提前释放。都体现在了今年的市场上。

　　知名房地产专家蔡为民表示：“长期限购下，让对降房价有所期望的购房者持币观望，许多购房者认为持续的限购会导致供大于求，房价应当有所回落。然而随着房价的不断攀升，市场上出现了不少刚需购房者不愿意继续等待，追涨入市的现象，这就导致了之前积累的大量刚性需求释放。”

　　付伟认为：“刚需在今年集中爆发的导火索是今年3月出台的‘新国五条’政策有关。回过头来看，‘新国五条’是对过去调控政策的重申，但一开始被人们过份解读了，从让市场恐慌，到被怀疑、被遗忘，不仅打乱了市场节奏，而且让买卖双方对调控的信心空前滑落。”

　　“在去年下半年刚需就开始陆续释放的状况下，今年的刚需爆发很大一部分来自于需求的提前释放。”他总结道。