研讨会所聚焦的话题，地产人对于刚需的思考，用著名房地产策划大师许仰东的话来说，是在群体和个案的背后发现价格对于房地产未来的影响和挑战。
目前的市场表象似乎在诉说着这样的现实，刚需引爆市场的“核武器”就是大量降价。但研讨会上的脑力激荡，以及与会人士的真知灼见，都表明了这样的观点:刚需不是低价房的代名词，而是具有非常丰富内容的多元存在;刚需需要做加减法，减的是价格的促销，加的则是房子的品质和产品。
季斌
新民传媒总经理
房地产未来十年决战刚需
经过了1年多的楼市调控，对房地产行业能不能松绑、该不该松绑的问题，社会各界、包括房地产行业自身的意见趋向一致。拿今天同那个暴利时代的市场相比较，哪一个更健康、哪一个更能代表行业的未来，结果一目了然。
这样的时代背景下，我们提出了一个看起来不是那么宏观的命题——“决战刚需”，是有其现实意义的。要知道，“调控打压楼市”的错误表述，在当下仍然被滥用。而事实上，调控所打所压的，是市场泡沫、是炒房、是商品住宅领域的投机。而包括了首次置业、改善等在内的刚性需求，将成为调控的最大受益者。其实，限购细则、差别化信贷政策等诸多执行细节很明白地表明，在调控后的房地产市场上，最有保障的置业群体是刚需，最有保障的楼盘仍然是刚需。
当然，调控是一个艰巨而长期的过程。其中也不可避免出现阵痛、出现误伤。尤其是在如今观望态势仍较浓厚的市场上，刚需项目之间的竞争，有的甚至可以用惨烈来形容。决战刚需，可能会是房地产行业下一个十年、甚至还要延续更久的关键词。
许仰东
中凯开发管理有限公司总裁
降价不等于满足刚需
在今年宏观调控之下，刚需作为一种产品类型定义本身是很奇怪的事情，它是从市场层面上形成的一个传播概念。刚需指的是急于购房的群体，低价房并不代表刚需。徐家汇核心区域在以前五六年均没有出现好房子，所以有刚需。
降价不等于刚需需求，不等于真正满足刚性需求。其实降价是刚需的前提，产品的性价是刚需的支撑。由于价格的落差以及产品本身的品质，产品本身的性价比使得刚需需求实现了增长。
刚需背后隐藏了一个现象，我们既要保证自己能够生存下来，又要能维护企业基本的生存发展，需要对这种现象背后的价格进行非常认真的思考。这里面我想讲两个观点，第一个从目前的情况看，较大幅度的降价是必然的；第二，降价以后，新一轮市场价格波动还会对行业带来一些调整。
刚需是一种特殊现象，我们所谓的研究刚需现象，是研究目前市场情况下，群体和个体对价格的理解能不能维持整个行业。在今年的市场背景下，在宏观调控的情况下，设法生存，如何走出来，过渡时期的价格思考对企业和整个产业的未来都很有挑战。单纯由价格引爆市场，客户还是不会进场。
华伟
华东师范大学房地产学院副院长
人口导入比刚需概念更重要
我们确确实实看到了市场的回暖，抛开我们统计上的不对等，城里的地越来越少，郊区的地越来越多，前两年外环以内成交比例50%，现在外环以外成交75%，再过5年上海中环基本上无房可以卖。实际上更重要的是，当前回暖的情况在全国不是主流，全国大部分城市的入口是导出的，只有少数入口导入，由此经济发达的城市才呈现出春光明媚的回暖。
纯商品房在未来5年入市量比现在要打上六折，而每年平均有60万入来到上海成为常住居民。上海入均居住面积34平方米，如果全部满足，每年新来常住入口就需提供2千多万平方米，但目前新增供应量只有1千多万平方米。
上海的问题不是楼市不景气的问题。我们现在的政策增添了这么多公共租赁房和经济适用房，我们的土地资源和稀缺性根本没有任何改变。上海的问题在全国不是有共性，而是具有前瞻性，支持上海楼市好转的内在因素在全国大部分城市和地区并不存在。
陈晟
中房数据院院长
刚需入市良机在6月前
我对未来10年充满信心。信心来自于刚需，如果加上首改，中国每年需求不少于9亿平方米。但是，未来“白银十年”是什么房子有机会?我的观点是“用”带来的房地产价值有机会，就是这个房子是用的，园区地产你会用，旅游地产你会用，对于居住型或者使用性的房子的需求，这一块的地位要得到保证。目前我们刚需的需求就是一种重要的需求，而且会在长期，甚至在一段时间里作为国策进行保护。
需求分成很多种，刚需不代表就是低价，成熟的改善型需求就应该是高端的、价格贵的，而这也是刚需。改善型需求、当然包括首套的需求是源源不断能够产生的，而即使首套刚需也有保值增
值的需求。我花了20%买了一套房子，然后按揭，不断增加按揭的比例，如果是跌的，这个房奴当的就没有价值。
目前楼市回暖只是部分刚需需求的释放，而且市场远没有像想象那么好，我认为现在只是低位的回暖。反弹的可能性基本不存在。我认为真正的刚性需求入市要在6月份之前，6月份之前是开发商资金最紧张的时候，可能6月份之后会缓解，对购房者来说博弈的机会也就少了。
张涛
三湘集团副总裁
刚需缓解资金压力
降价解决不了开发商的根本问题，刚需也解决不了很多房地产行业的问题，但是刚需确实是存在的，而且在目前情况下刚需确实对开发商缓解资金压力、树立开发商的信心有很大的好处。作为一线操作入员来说，也非常关注这样的群体。既然市场存在这样的状况，有这样的需求，作为企业来讲，就要想办法尽量满足这样的需求。只有这样项目才能得到认可。
杨健
宝华企业集团副总裁
豪宅也有刚需
刚需不是低价房的代名词，也不是廉价房的代名词。现在高价位的豪宅也要去挖掘刚需特殊的渠道，比如说单价3万元以上甚至更高价格豪宅的购买入群，也可以把称为特需，就像我们医院里的特需门诊一样，他们也有很强的特性和购买欲望。
宋海
盘谷房产总经理
牺牲质量节约成本不可取
刚需需求的特征有两方面比较明显，一是买房的时候对价格比较敏感；第二是交房的时候对房子要求比较高，因为这套房子倾注了几代入的心血。这对我们开发商提出几方面的要求:一是一定不要幻想着用牺牲质量来节省成本，如果你现在做了，
可能卖得很好，但是苦日子在后面；第二，因为购房入员比较敏感，对开发商来讲就需要更好地做好服务。
唐列宇
陆家嘴置业总经理
刚需房不是廉价房
把刚需房变成了“廉价、低价房”，这个概念我们要扭转过来。以陆家嘴的存量房为例，去年一年到现在为止，销售没有发生过高峰和低谷。我去年没有降过价，今年也没有降过价，大家认可这个价格，都在买。
戴正芳
中华企业市场部经理
刚改市场蕴藏巨大潜力
目前我们有两个项目符合刚性的需求，一个是美兰湖项目，现在的价格与刚开盘时价格相仿，并没有大幅下降，但品质得到认可，销量在美兰湖应该是排第一的。另外一个是浦东的古北御庭，它是改善型刚需的典型案例。我们统计过它的销售数据，几乎全部是首付六成以上。我觉得市场未来稍微再倾斜一下的话，刚改市场表现会更理想。
杨子江
合景泰富地产上海公司营销策划总监
首次置业不代表全部刚需
刚需本身也是多层次，多结构的。上海一些楼盘尽管跟首次置业有很大的区别，但也表现出一定阶段的刚性，如对于一些真正好的产品，包括好的资源层面的产品，非常有需求。刚需其实处处都有，关键看怎样挖掘，也看政策怎么保护，刚需不仅存在于首次置业，也包括首改。这一轮调控已经取得很大的成就，后面无论是刚需还是其他结构性的需求，希望得到释放。
戴金顺
智富集团副总经理
刚需房三大条件缺一不可
什么样的房子算是刚需，我个入认为，第一是总价，总价决定了刚需；第二是配套，房子不光居住还要生活，现在的配套不一定满足需求，但应该能让入看到在5年之内有一个商业配套来满足需求；第三是交通，因为房价原因导致刚需向外围延伸，轨道交通和城市主干道配合就很重要。
刘俊
明园集团营销总监
产品品质决胜刚需
明园是一个典型的刚需项目，在中环线以内的大宁地区，从3、4月份看销量有了明显的提升。这与我们注重客户的兴趣点，提高项目品质有很大关系。从我们一线的情况看，目前为止整个3、4月份购买的客户当中，需求低首付为主，从成交比来看真正一次性付款的寥寥无几，这也是刚需房的一个特征。现在银行首套房贷款利率达到八五折，这对刚需房有比较大的吸引力。
张祯健
禹州地产营销总监
婚房也有投资属性
我们目前在售的项目虽然是商办类物业，但是也贴合刚需的命题。在任何阶段，商品房无论是住宅还是办公类产品，永远都有入投资。哪怕现在比较热的婚房成交，同样也有投资的成分在里面。没有入愿意自己买的婚房降价，现在买小户型婚房解决居住困难，再过5-10年需要买大户型，他会把婚房卖掉赚差价。
田忠永
向荣企业总经理
正确解读房价压力
对于房地产业要有正确的解读。中国有13亿入口，城市化和工业化快速发展，对住房的需求是刚性而且是长期的。解读房价收入比时，要明白我们国家有很多福利收入，而收入指家庭财产收入而不只是个入收入。第三，涉及供求的问题，我查了资料，加拿大有997万平方公里，入口只有3千多万；美国962万平方公里，入口也就只有3亿；而上海只有6000多平方公里，却有2千万入，所以有房价压力。
