□地产评论员 蔡骏

　　■改善型需求撑场

　　中高端产品依旧是春天？

　　2015年，上海市场见证了自2009年以来最强劲的态势。鉴于众多个人业主存在改善型需求，一线城市高端住宅及豪宅市场需求尤为强劲。而来自高力国际的分析认为，2016年的市场需求或将保持强劲，尤以高端住宅及豪宅市场为甚。

　　一位业内人士也表示，2016年上海中高端市场或仍面临供不应求的局面。

　　从宏观方面来看，受经济下滑等因素影响，城市人口增长速度随之放缓。在此背景下，刚需的市场曝光度或不比往年，取而代之的是城市现有人口的改善型置业、高端置业。相关调查发现，购房者卖“旧房”换“新房”的置业行为正是高端产品火爆的原因之一。2016年，这部分需求依然有很大可能成为市场主力。

　　当然，也并非所有中高端产品都能赢得市场。业内人士指出，外环周边总价1000万元以上的产品或遇到些许阻力——该类产品多以大户型为主，尽管单价不高，但总价不菲。中心城区产品则恰好相反，其单价虽高，但90-140平方米左右的面积，置业总价也不过千万元，只要户型设计得当，亦能兼顾居住的舒适度和功能性，而居住的便捷性也使中心城区的产品更胜一筹。

　　不过当产品总价超过2000万元，市场的表现又有所不同。这类产品多属于真正的财富阶层，他们或选择市中心大户型产品，或选择独栋，选择房产的同时，更是选择稀缺的土地价值。以华侨城·西康路989为例，该项目春节后将推236平方米4+1户型，得房率高，市场关注度极强。

　　■刚需重新定义

　　总价300万元之下产品“卡位”

　　高端市场“高歌猛进”的同时，刚需市场也绝非毫无机会。

　　事实上，随着住宅价格的上涨，刚需在价格上的定义已略显模糊。之前，总价200万元以下产品被视为刚需产品，目前，300万元甚至更高总价的产品也有被视为刚需产品的。此外，随着城市的建设发展、规划的完善等，也使一些之前并不被看好的板块具备了更好的宜居性，吸引了更多的区域外需求。

　　在此背景下，2016年，300万元之下的刚需产品或能赢得自己的席位。这类产品大都集中在外环附近，板块有一定认知度和人气，有成熟社区，且后续开发空间、潜力较大。在户型上，90-120平方米的2房、3房既能确保居住舒适度，又能合理控制总价。经纬城市绿洲就是较为典型的案例，该项目生活基础配套齐全，是板块内的超级大盘，多次开盘多次预热。新的一年，该类产品或是刚需市场的香饽饽。

　　■“地产+”方兴未艾

　　新的一年有更多看点

　　如今开发商不只是房地产的建设者，更是提供生活服务的供应商。2016年，除了各式各样的营销手段继续之外，“地产+”概念依然方兴未艾。

　　以恒大开发的中国海南海花岛为例，项目开盘便迎来热销，一方面说明了开发商自身的开发实力和市场对品牌的认同感；更重要的是人们看到国内旅游地产未来的潜力。此外，不难发现正有越来越多的项目遵循先开发度假设施后实施地产建造的开发模式。2016年，“体验式营销”或将不仅仅是地产销售的一种手段，也可能是地产转型的一次契机。

　　养老地产在2016年也迎来新的机遇。一季度将有多个养老地产产品问市，其中不乏品牌开发商。以复星旗下的星堡养老为例，依托地产开发的经验，合作国外知名养老机构，提供高品质养老服务，其在中环的产品已深受客户的喜爱。新年伊始，浦江镇星堡也已问市并反响热烈。除复星外，中邦、绿城等大牌房企均有涉及养老地产，2016年的养老地产将有更多看点。