2003年，李女士夫妇预备在上海购房定居，某天途经虹口某小区获知有一套房屋要出售。李女士通过物业联系到周先生。周先生称这套房子的主人是一位外国生意伙伴李尔，李尔委托他把上海的房子出售。实地看房后，李女士夫妇与周先生通过小区旁边中介公司签订了一份《居间买卖协议》，双方约定房屋价款为72万元，李尔在7月5日前将房屋交付给李女士，李女士同日支付首期房款7万元。当日李女士向周先生支付定金5万元。周先生7月5日交付了房屋钥匙，李女士也如约支付了首期7万元房款。未想到李尔方面在交付房屋钥匙后迟迟未提供办理过户手续所需的相关材料，导致房屋一直未能过户。

　　转眼到了2012年，一名自称李尔儿子的人几次三番上门要求李女士返还房屋，已经在房子里住了10年的李女士傻了眼。在沟通无果的情况下她起诉到法院，要求李尔继续履行协议义务，协助办理该房屋产权过户手续。

　　庭审中李女士表示，当初自己看到李尔2002年委托周先生出售房屋的委托书，曾通过电子邮件与李尔确认了房屋买卖事宜，李尔也通过电子邮件承诺将尽快邮寄护照原件等材料以办理房屋过户手续。

　　李尔为了此事特地飞来上海，他告诉法官，周先生曾是自己在上海的生意伙伴，他将钥匙交给周先生代为照看房屋。为办理产权证需要，他还把自己的护照复印件交给周先生，2003年取得产权证后把房产证复印件也交给了周先生。但自己从没有委托周先生卖房或对外出租房屋，也没有和李女士签过任何协议，更没有收到过李女士所谓的12万元购房款。

　　法院经审理查明，李尔在2002年初购买了该套房屋，当时产权证尚未办理好，2002年9月1日，李尔曾出具过一份委托书给周先生，内容是委托周先生代表自己完成自己已购买的该套房产之相关手续并签署相关合同。2003年4月，李尔取得了房地产权证。2002年、2003年期间，李尔将房屋钥匙、护照复印件及房屋房地产权证复印件交付给周先生。此后，周先生作为李尔的代理人与李女士签订《居间买卖协议》，约定房屋买卖交易相关事项，李女士支付的12万元购房款至今仍在周先生处。

　　法院认为，根据现有证据无法认定李尔授权周先生出售房屋，也无法认定李尔同意周先生代其以72万元的价格将房屋出售给李女士。因此，周先生出面与李女士签订的《居间买卖协议书》对李尔不发生法律效力。现李女士要求李尔继续履行该协议、办理房屋过户手续，缺乏依据，依法不予支持。关于李女士支付的购房款12万元，周先生称如李女士的诉讼请求未获支持，同意将该房款返还给李女士，法院对此予以准许。

　　【法官提醒】

　　涉外房屋买卖如果不是产权人本人交易，一定要出示经过中国驻外大使馆认证的授权明确的委托书，载明委托何人代为出卖位于什么地址的房产，委托权限等。该类房产交易应当通过正规中介进行，约定好各方权利义务，违约责任等。应当注意的是，申请转移登记提交的房屋买卖合同，如其中双方或一方为中国港、澳、台地区或其他境外的自然人、法人或其他组织的，还应当到公证处办理公证。