新民楼市:今年的宏观经济数据与往年相比有哪些特征，是否能预示今年经济和房地产市场的某些新变化?

　　叶檀:今年的宏观经济数据好于2012年。去年三、四季度投资已呈现全面回暖态势，据统计，2012年的最后一个月，国家发改委公布的重大项目通过审核项目名单已达94个。11月份共审核通过17个项目，10月份通过75个项目，9月份高达147个项目。

　　在经过了2012年下半年的持续回暖后，房地产行业复苏迹象越来越明显，龙头房企用业绩证明了市场的嬗变。两年的调控，将使中国楼市出现全新的格局，即使上涨也不会再现暴涨，市场的洗牌整合也已展开。

　　新民楼市:根据目前的经济环境特点，市场会有哪些变化?

　　叶檀:2012年，由于经济景气周期下行，以及出口大幅下降，导致以单一资源为主的中小城市房价下跌，而北上广深等一线城市房价上涨，市场出现分化。年中，房企大规模进入市场，一线城市价格坚挺、成交量上升，其它省会城市房价开始抬头，到四季度趋势已经十分明显。究其原因，刚性与改善型需求旺盛是市场由淡转往的主要因素。

　　此外，主导房地产市场的城镇化进程也将推动楼市进一步向上的态势。假如未来十年有4亿农民进入城镇，如果他们手中拥有征地而来的第一桶金，通过商品房解决农民进城的住房问题，那么市场必须提供给他们足够的商品房。

　　新民楼市:经济结构调整，央行的货币政策是否会直接影响房企今年的走向?

　　叶檀:货币泡沫消失，房地产泡沫渐成镜花水月，这是房地产市场僵持的根本原因。央行采用正逆回购的方式调节货币，并没有用一些人所盼望降存降息的方式，从源头真正放松货币，中国货币“明松暗紧”，资金并不充裕，从温州民间拆借利率与银行间隔夜拆借利率居高不下，就可见一斑。

　　在房企“千亿俱乐部”里独领风骚两年之后，万科迎来了两位新伙伴，绿地、保利分别以1078亿元和1018亿元挤进“千亿俱乐部”。

　　“千亿俱乐部”阵营扩大的背后，证明市场正在持续复苏。国家统计局数据显示，2012年全国商品房销售面积与去年基本持平，十大标杆房企1至10月依然取得了平均23%的增长率，逆势增长十分显著。

　　新民楼市:以上海市场为例，判断今年市场是否回暖的重要指标有哪些?

　　叶檀:今年市场的成交重头还是在刚需市场，而二手房交易以及小户型的成交量是刚需市场的敏感指标。2010年以后，刚需一度占据房地产市场的半壁江山，也是市场冷热的风向标。预测今年上海市场的二手房成交价格上升，成交量起伏不定，总体而言处于稳中略升的区间。

　　新民楼市:2013年楼市如何走向?房价是否会见底反弹?

　　叶檀:市场的复苏、一线城市较高的投资热情、成交的放量等，已逐渐构成房地产市场的金刚底。我们可以预见，2013年房地产将稳步上升。