上周，中国楼市又被一条消息点燃：根据国家统计局的统计，3月份全国70个大中城市中有68个房价环比上涨，其中，上海涨幅全国最高。

　　上海楼市未来的发展趋势如何？房价还会持续上行吗？昨日，由中国工商银行上海市分行和上海财经大学联合发布的《上海市商品住房价格指数一季度报告》正式出炉，这份报告由民间智库“乐智研究院”承担市场调查、数据分析与报告撰写，全面、清晰地呈现出了今年一季度尤其是3月份上海楼市供需两旺的火热场面，并对后市做出了预判。

　　“政策空窗期”恐慌入市

　　一季度新房市场量价齐升

　　去年年底不少业内专家预测，今年房地产市场的春天很快就会到来。但没有想到，这一次到来的不是“小阳春”而是“大阳春”。

　　工行上海财大新建住房价格指数的监测结果显示，一季度上海新建住房市场供需两旺，尤其是3月份，因为新一轮调控已经开启、上海细则尚未颁布，正处于政策“空窗期”，买卖双方对后市的不确定性因素增强，加上部分刚需盘又小幅提价，使得一些买房人开始恐慌入市。

　　在买卖双方的合围下，3月上海市新建住房供应量和成交量分别达到了132.89万平方米和153.82万平方米，环比2月分别上涨了533%和190%，同比也都上涨了九成以上，供求量均达到2011年以来的最高。

　　由于“新国五条”中明确对于二套房购房将适时采取提高首付、调高利率的去投资化手段，导致一季度改善型需求在上海表现抢眼。去年四季度上海新建住房成交主力面积段为70-90平方米，而今年一季度的成交主力面积段则为90-120平方米，120平方米以上面积段所占比例也明显增加，而适合刚需置业的较小面积段成交占比则显著缩小。

　　抢搭政策“末班车”

　　二手房一个月卖出半年的量

　　据工行上海财大新建住房价格指数监测，今年3月上海二手住房共成交约6.75万套，环比2月上涨3.65倍，创下历史新高。

　　一个月的时间就透支了半年的需求量，3月份上海二手房市场之所以会出现少有的、非理性的购房高峰，是由于上海细则尚未出台，在20%个人所得税是否会征收、何时征收等都不确定的政策预期下，上家担心重税作用下价格下行，下家担心个税最终仍转嫁房价，于是买卖双方抢着追赶政策“末班车”，买卖双方交易加速，二手房的交易周期大幅缩短。

　　“国五条”细则落地

　　楼市步入政策过渡期

　　3月的成交热潮过后，4月份的上海楼市将会上演怎样的命运？报告指出，在焦灼等待了一个月后，3月30日上海版“国五条”细则终于出台，有效稳定了市场预期，上海楼市步入了政策过渡期。

　　上海版细则确定了今年房价调控目标，坚决抑制投资投机性购房，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率，二手房交易严格按照转让所得20%征收个人所得税等。之后，上海税务局又公布“满五年唯一”房产，免征个人所得税。

　　纵观后市，工行上海财大新建住房价格指数判断，随着地方细则的落地，20%个人所得税一旦正式实施，在短期内势必会导致房地产市场重回冷静与思考期。预计新建住房市场受政策影响不大，全年仍将较为平稳；二手住房市场则可能进入冰冻期，半年内成交量会大幅回落，后市二手房价出现明显涨幅的可能性不大。