她是两年多前与租客签订租赁合同，租期一年。到期后，周围租金都涨了，本来胡女士也想涨，但租客不同意，胡女士又让了点，双方重新签了租赁合同，租客又续租了一年。前段时间，租期又快到了，周围租金又有一定幅度上涨。于是胡女士按合同约定，向租客提出涨租金，否则就不租了。租客不仅没回复，还按原标准，通过银行转账给了胡女士一笔租金。胡女士一收到这笔钱，马上打电话给租客说房子不租了。当天，她不放心，又去了自己出租的那套房，要求租客按期退房。谁知，租客不同意交房，还称是胡女士违约，因为租赁合同中写了租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月以书面形式通知对方，经双方协商最后签订终止合同书，所以在终止租赁书签订前，租赁合同仍有效。

　　转眼租赁合同约定的租期届满，胡女士去收房，租客仍赖在房里不走。胡女士报了110，租客就说通过法律途径解决。无奈，胡女士找到我们。在他们签订的租赁合同中约定租赁发生的纠纷，由上海仲裁委员会裁决。我们整理了本案的证据材料，撰写了仲裁申请书，要求裁决租客交还房屋，按房屋市场租赁价格支付房屋使用费。为此，我们还提供了相关证据证明该房屋的租赁市场价。

　　庭审中我们提出，租赁合同有定期和不定期两种。定期租赁合同到期后，自然终止，承租人应返还租赁物；不定期租赁合同因没有具体期限，当事人可随时终止。本案中，双方当事人先后签订了两份租赁合同，都是定期租赁合同，期限届满自然终止。租客在合同期满前向胡女士账户汇付租金，属于要求延续租赁合同的要约，该要约只有得到出租人胡女士的承诺，才发生延续租赁合同的效力。而胡女士在收到钱款后，电话通知租客“房子不租了”，并于当天直接来到租客住处，要求租客租满退房，这表明胡女士对租客期满后要求继续使用房屋的异议。因此，可认定租客要求延续合同的要约并未得到胡女士承诺，双方未达成延续合同的合意，不能发生延续合同的效力。租客在租赁合同终止后，拒不返还租赁房屋的行为已构成违约，侵犯了胡女士的合法权益，给她造成实际损失，理应依法予以赔偿。最终仲裁委员会采纳了我方的观点，裁决支持胡女士的仲裁请求。

　　黄华明 律师