经营性收益曲解为“支出”

　　杭州一老小区经营性收支账目表中，2005年至2010年，实际物业经营性收入415万元，包括营业用房出租收入、地面停车收入、广告收入等。相应这5年的物业经营性支出为357万元，开支由13个项目组成：电梯维保费、电梯年检费、日常维修材料费、维修人员开支、水池水箱清洗、保洁绿化等费用、车辆管理人员开支、保安日常易耗品、社区文化、租赁手续费、楼道等公共用电、消防“养表费”、税费。其中最大的一笔开支是车辆管理人员开支，达120万元。“除了税费、社区文化、租赁手续费，其他支出应该不能算在经营性支出范围内。”一位杭州知名房产集团下属物业管理公司的经理认为，该小区357万元的支出中只有68万元的支出是符合规范的。

　　这是一个典型的案例，将物业管理支出与经营性支出混为一谈。物业公司认为只要是用于物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，均可以在经营性收入里开销，侵占了业主权益。但何为“经营性物业支出”，目前尚无一个法律条例进行明确。

　　根据有关规定，受委托管理的物业服务企业必须在银行单独开设 “经营性物业收益”专户，对经营性收益进行专项存储，不能与企业的其他账户合用。同时管理多个项目经营性物业收益的，应对每一个项目的经营性收益按财务管理的有关规定单独列账。各物业服务企业在使用经营性收益时，应当在物业管理区域内的醒目位置公示用途、金额等事项，将书面计划报业主委员会或业主大会。

　　管理者与所有者分离

　　有关规定明确，物业管理区域内物业管理用房和利用物业共用部位、共用设施设备所得经营性收入扣除合理经营成本后的收益归全体业主所有。经营性物业收入主要为提供小区物业和共用设施使用权取得的收入，如商业用房出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场及广告等共用设施收入；另外其他业务收入还包括：设摊服务费、装修队进场费、废品收入等。而合理经营成本包含税金、租赁手续费、为取得经营性收入的人工费等，而并非经营性物业收益的去向，即用于物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备保修期外的维修、养护等。从这个角度理解的话，经营性物业支出涉及面不广，金额也不会太大。

　　物业管理区域业主大会、业主委员会成立前，经营性收益由物业企业代管；业主大会、业主委员会成立后，经营性收益可委托物业企业，也可经业主大会决定由业委会管理。

　　在现有法律体制下，业委会并非纳税主体，所以相关经营性收入的发票开具及相关税金的申报与缴纳还得由物业管理公司执行，但可以进一步扩大业委会的管理权限，实现经营性收入的收取及使用管理。小区经营性物业的收入，从客户的联络、合同的签订到收入的收取，均由业委会管理，存入以小区业主委员会的名义开设的银行账户内，同时配备专人建立相应的财务制度，进行核算。在经营性物业收入由业委会管理的前提下，扣除一定的管理成本后，经营性物业收益的去向问题就不难解决了。

　　经营性物业收益用于民生、改善居民的居住环境，相当于住宅专项维修资金的替代和补偿，最终受益人是广大的业主，希望政府部门对小区的此项所得给予免税优惠或者一定的使用期限。

　　王杨 摘编自《现代物业》