房产买卖案件新特点 

　　2011年，市二中院共受理各类房屋买卖合同纠纷案件665件，较上年697件下降4.59%。受房地产市场调控的直接影响，房屋买卖合同纠纷主要呈现出以下特点： 

　　■一手房买卖合同纠纷出现新类型。2011年因开发商逾期交房、逾期办证引发的商品房买卖合同纠纷案件呈现出总体下降的态势。房产调控政策引发的解约纠纷开始出现，主要表现为购房者受限贷限购政策影响，无法办理贷款或房屋产权过户，于是诉至法院，要求解除房屋买卖合同。此类案件中，购房者是否应当承担违约责任往往成为案件的争议焦点。 

　　同时，调控政策下银行不断严格贷款审批程序且减缓放款速度，导致大量依靠银行贷款买房的购房人延迟支付房款。 

　　【典型案例】该院已受理首批房产开发商要求业主支付逾期付款违约金的商品房预售合同纠纷上诉案件。 

　　■二手房买卖违约主体“换位”。2009年至2010年，由于房价持续攀升，出现的多是卖方违约“跳价”。调控政策实施以来，不少买方因无法办理贷款或贷款延迟而违约；尤其是新房与二手房之间的差距缩小，致使部分二手房买家在签订合同后反悔导致违约。 

　　B涉老公有住房买卖合同纠纷增多。2011年，该院共受理公有住房买卖合同纠纷案件44件，较上年35件增加9件，同比上升25.7%，大多数案件均涉及60岁以上老年人的居住权益。 

　　【典型案例】老年人有多个子女，在房屋公转私过程中老年人基于传统观念或出于养老考虑，将房屋产权登记至某一子女或其他晚辈名下。之后老年人多因养老或其他家庭矛盾，与获得房屋产权者发生纠纷而想对房屋产权作出新的安排，于是以《职工家庭购买公有住房协议书》签字不真实为由，要求确认公有住房买卖行为无效。 

　　法官提醒 

　　■提高风险意识关注合同条款 

　　市二中院在2011年房地产审判中发现，不少违约纠纷都是因购房者不符合限购条件，或受银行贷款影响无法及时支付房款所引起。除了客观上的政策变动因素，房地产买卖当事人风险意识不足、对政策影响缺乏预期也是纠纷产生的原因之一。 

　　部分购房者过分关注房价，忽视自身经济能力，在资金上准备不足，导致政策发生变动时缺乏应对措施。还有的购房者过于依赖或轻信房地产中介和开发商销售人员，对政策及相关流程缺乏了解而盲目购房，在签订买卖合同后才发现不符合限购条件，白白损失一笔不菲的定金。 

　　此外，不少当事人在签订合同时未尽谨慎注意义务，忽视了合同对交易风险的防控作用。例如，目前上海各开发商提供的《商品房预售合同》规定房贷支付到位的期限普遍在一个月与一个半月之间，并约定了现金补足条款。但从相关案件审理情况来看，相当一部分购房者未注意到相关条款，主观认为其对因贷款延迟造成的逾期付款不承担违约责任，从而未采取防止损失扩大的有效措施。 

　　■建立联动机制减少物业纠纷 

　　在房地产案件中，物业纠纷也是重要部分。2011年，该院共受理物业服务管理合同纠纷212件，较上年下降20.9%，收案量持续下降与社会公众理性维权意识增强有关。 

　　为此，市二中院建议，相关政府职能部门及行业协会应加紧调研，在深化分等定级收费的基础上，尽快建立物业管理费与物价消费指数增减的联动机制，并逐步推行由政府指导价向市场调节价转化，建立“以质论价、质价相符、合同约定”的服务收费体系。 

　　业主与物业公司在订立物业服务合同时，应当事先对物业费调价机制提前作出约定。如将调价机制的启动与物价消费指数直接挂钩、定价时引入第三方评估机制、建立业委会及社区居委会的第三方协调及监督机制等，保障广大业主的利益。