上周五，位于闵行旗忠板块的亚洲十大豪宅之一的上海绿城玫瑰园迎来了一批特殊的参观者。他们从事房地产行业多年，眼光不俗、言语犀利、精于操盘豪宅项目，对于沪上豪宅市场趋势都有独到见解。若要品鉴豪宅、共话地产，论资历论能力论想象力都非他们莫属。

　　他们，就是如今上海楼市最为活跃的营销领军团队——湖友会一行。

　　豪宅样本细节之处藏玄机

　　豪宅的定义是怎样的，市场上自诩豪宅者众多，又如何辨别?为什么在政策调控下，有的大牌沦陷，有的大牌依然坚挺。那大牌如何避免沦陷、高端产品的出路又在何处?论坛起始，湖友会会长、宝华企业集团杨健抛出的问题开启了众人对于“豪宅品质营造”话题的探讨。

　　对于豪宅而言，“细节”始终是鉴别其真伪的最重要的标准之一。“如今市场上真正的豪宅买家的眼光是十分挑剔的，他们通常已经有了第一、第二或度假居所。通过实际的豪宅居住体验，他们对于豪宅生活的品味远远超出我们的想象，甚至有些豪宅居住细节方面，他们有更多的话语权。”

　　品鉴完上海绿城玫瑰园后，地产大佬们对于“豪宅”标准有了更深刻更具象的标准。

　　在上海绿城玫瑰园，看似普通的社区道路竟藏着许多故事。路的宽窄、弧度乃至“情绪”都经过特别设计。世界三大景观设计机构之一的SWA公司的首席设计师Roy Imamura先生与绿城设计团队为了这条道路进行了长达半年的争执，在Roy Imamura先生的观念里，中国别墅区主干道人行车行一体是不可理解的，真正的豪宅必然是完全人车分流的。

　　而上海绿城玫瑰园14米宽的主干道，车行宽度缩窄改为4.5米双向车道，用5米的宽度来做人行道，收窄而S曲线设计的车行道可以让行车慢下来，5米宽的人行道围绕半岛的河流展开，除人行功能更是上海最大的河岸观景平台和上海外滩一样的滨河休闲步道。并且，依照上海绿城玫瑰园的三重道路系统，路灯的高度从5米的路灯降低到3米的街灯，从3米的街灯降低到2米的壁灯，从路灯的高度、光亮明暗、道路两侧树木高度等各方面都照顾到居者的景观视野和出行情绪。

　　连社区道路的细节都做到这一地步，关于其它部分的细节更是精益求精。正如在场专家得出的结论:光看细节，就知道一座房子是不是能称为“豪宅”。绿城做到极致的细节正是沪上最佳豪宅样本，而“豪宅看绿城”的口碑正是高端买家经过实际居住体验口口相传累积而成。

　　豪宅不应为市场“折腰”

　　“在过去，豪宅的销量由市场由客户来引导，而近两年，豪宅在政策的调控下确实变得有些被动，但是真正的豪宅，有对抗市场的气度，也不会轻易为市场风云而折腰。”紫竹半岛项目副总经理易兵对于最近的豪宅市场仍然保持积极信心。

　　以新江湾城为例，作为上海城市的“豪宅名片”，这里拥有中建、华润、仁恒、九龙仓等一线大牌，豪宅产品层出不穷。根据2012年至今第一季度新江湾城区域的单价超出4万元/平方米的销量排行，我们发现，仁恒怡庭、九龙仓玺园和华润置地·橡树湾位列前三甲。其中，仁恒怡庭售出9套，均价仍然保持6万元/平方米以上;九龙仓玺园售出37套，均价也保持在4.6万元/平方米以上;华润置地·橡树湾售出14套，均价在4.1万元/平方米。从中可见，近期传言以低价入市的嘉誉湾并没有对区域原有的大牌销售造成影响，嘉誉湾既没有迫使区域大牌们在价格上松动，也没有影响高端产品在客群中的销售业绩。相反，我们发现一个有趣的现象，那些在市场上有着多年豪宅口碑的产品，价格越是坚挺，市场上的反馈越是良好。这从另一个角度也为豪宅市场作出产品真伪的筛选。

　　“豪宅造的好，所以价格卖的高，这是理所当然的。盲目打折只会降低豪宅的调性，在营销上弊大于利。”银亿领墅项目营销总监王士章仍然看好调控下的豪宅市场。他认为，细节对于氛围的营造至关重要，而“有故事的产品”更能带出买家的情绪。据悉，银亿领墅即将在六月向市场公开，红酒窖藏成为项目的一大特色。

　　新江湾城豪宅的自信很大程度上来自于市场对于夭然湿地资源的认可与追捧。在今年将大力推盘的资源型豪宅中，继新鸿基凯旋门夭价开盘后，同样位于小陆家嘴的国信世纪海景项目受到颇多关注。国信地产的王坚表达了对于项目的极大信心，“国信世纪海景总建筑面积约为10万平方米，拥有三栋Art Deco风格建筑。在去年，项目最北面的3号楼已被亚洲永泰与香港南丰合资收购，计划引入逸兰服务式公寓(Lanson P1ace)。全新样板段将于下月公开。”