《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》颁布实施10年，上海老洋房的保护之路并不平坦。它们背着沉重的历史包袱，在卖、租、住中举步维艰，一部分走向了消亡。如何保护才是正道？政府和民间都在积极思考之中。据悉，明年，《条例》即将提交人大讨论修改。

　　改前预热，本报记者近日就老洋房保护做了一番调查。

　　老洋房里藏着上海故事

　　刘建康，今年64岁，身材精瘦，步伐轻快，眼神凌利，言谈举止中还带着点富家子弟满不在乎的神气。带着记者走进他家宽敞而陈设简单的客厅里落座，他先是十分谨慎，很快便投入到对这条里弄的回忆中。墙外花园树影婆娑，墙内屋角水渍斑斑。

　　这里是建国西路506弄懿园，上世纪30年代建成的新式里弄花园洋房，质朴的外形，简洁的装饰，典型的西班牙风格。这种连排三层小楼附带花园的洋房，迎合了当时中产阶级的需求。1947年，刘建康在上海做技术的父亲用十几根金条买下9号的一栋房子。两年后，刘建康在这里出生。

　　“我在这里长到17岁，1966年‘文化大革命’开始，被扫地出门。”对刘建康这样的业主来说，那是一段不堪回首的往事。直到1987年，这栋洋房才重新归还给他们。收回房子时，他在兰州工作，后来一直听哥哥姐姐说起刚进家门时的情况。“我们搬走后，里面住进了9户人家，每家都要想方设法方便自己的生活，花园里盖满了房子，有浴室、厨房，现在的饭厅里加了一个水池，洗菜做饭用的，整栋房子混乱不堪。我家里人搬回来时，还有3户人家没搬走，后来才陆续离开。”

　　刘建康带记者去看当年被破坏的“遗迹”，记者走着走着，觉得脚下的地板拱了起来，低头一看，细木条拼成的地板高高隆起一大块。

　　“几十年没好好修过了，地板坏得厉害，屋顶漏水。”刘建康很是无奈。他和哥哥都从外地退休回来，工资不高，无力修缮。因为是私产，物业公司不负责维修，这事全得自己掏钱操办。修理老洋房的费用高得吓人，前几年他光修了一下楼顶的流水槽就花了1万元。将就着修可以省点钱，比如把木地板换成水泥瓷砖，可他觉得那就不是这房子了，所以虽然房屋破损严重，他也没再动过修的心思。“屋外下大雨，屋里下小雨，就这么住着吧。”

　　刘建康不是没想过出售，但70多岁的哥哥不同意，他在这里住惯了，离不开。94岁的老母亲也卧病在床，兄弟俩不想为了这事烦劳她老人家，于是按下不提。

　　讲起懿园里的故事，刘建康来了精神。“36、37号是当年桐油大王儿子和女儿住的房子，31到33号是陈调元的，现在他的孙子住在33号，这里还有四大银行的副总。”曾经和这些名门大户为邻，是他最为骄傲的事。说起现在，他讲的最多的是几号被整个租掉，租给一家外国人，或者几号里面住的全是外来务工人员……

　　整幢私房保护情况最好

　　刘建康家虽然多年未修，有些破损，但由于是私产，依然看得出精心爱护的痕迹，楼梯扶手是近年新漆的，隐在暗处泛着淡淡的光。

　　懿园里的房子产权归属大致有三种。一种是整栋都属于一家人的私产，像刘建康家这样的；一种也是私产，但是由父母分给多个子女，成了多户人家共有的私产；一种是使用权房，即在解放初期分给单位，单位又租给个人使用，象征性地收取低廉的租金，一栋房子往往有几户人家。

　　刘建康家隔壁是一栋使用权房，里面住着5户人家。敲开底楼锈迹斑斑的铁门，只见花园左边搭着一间水泥房，上面覆盖着石棉瓦，旁边的正门外装着一扇铁栅门，上搭绿色雨棚。正对着花园大门的门边，倒架着一个拖把，门框油漆几乎已完全看不见，露出花白的旧木框，脚下的门坎是两三根破木条拼接而成，地板翘起，曾经修补过的地方用半截宽木条夹进原来的细木条中，看上去很不协调。门后墙上有一个大洞，问了一户人家，回答说：“没补，也没报，反正是公用部位，无所谓。”里面的结构，住户按照自己的需要加盖或改变，后门边一片小小的空间被改成了厕所。

　　23号是一家分割后的私产房，父母将房子分给了8个儿子。一楼的地板已经变成了蓝色的瓷砖。住在这里的李明敏说起地板“掉”下去那天的事，还惊魂未定。“一开始拱得厉害，房门拉不开，路也没法走。后来有一天早上起来，发现木板全断掉了，整个厨房都塌了，煤气罐也掉下去了，像地震过一样。”老洋房考虑到防潮，地板架高有60厘米，相当考究，但对于修缮不力的房屋，年久之后就是一种潜在的灾难。

　　李明敏说，最初找物业来修，物业不肯，说她家是私产，物业不管。好说歹说才来了，但恢复地板造价太高，难度也非常大，只能改填水泥、铺地砖，于是就成了今天这副样子。

　　懿园的物业是上海永平置业有限公司，一名在此工作了4年的工作人员说，这里30%-40%是私房，整幢的私房保护得最为完好，使用权房的情况最差。

　　独幢的私产，有财力的主人家通常会花一大笔钱整修。5号楼就刚刚大修过一次，里里外外整饬一新，外墙粉刷过，卫生设施全套换掉，一楼的木地板也换了。现在住在里面的赵金华是帮定居美国的主人家看房子的。他说这次大修一共花了60多万元，上次翻修还是十几年前。装修后，准备以每月数万元的价格出租。

　　《条例》责罚不明执行不力

　　懿园的房子只是上海老洋房的一种。上海老洋房中介、也是这方面的爱好者陆伟几乎将上海市的历史建筑和老弄堂全部跑遍。他说，上海的老房子分四种：

　　独栋的花园洋房，有明显的建筑特征，花园很大；

　　旧式里弄，以石库门居多；

　　新式里弄，上世纪三四十年代建的连排建筑，集中在徐汇区、原卢湾区和静安区，愚园路有代表性的新式里弄老建筑群，出彩的比较多，如涌泉坊；

　　老公寓，建筑形式比较接近现代公寓，高的有十几层，上世纪三四十年代建的，上海比较有名的是武康大楼、麦其公寓、枕流公寓和首长公寓。

　　虽然建筑形式不同，但居住形态基本相似，有的一家一户独居，有的群居。除供居住的房屋外，还有一些由单位使用着，或由单位出租给饭店或酒吧。

　　上海市房管局在2005年至2006年曾做过一次不完全统计，这可能是上海老洋房最为权威的官方数据。统计显示，上海市共有新式里弄335万平方米，老式里弄617万平方米，公寓139万平方米，花园住宅147万平方米。其中公布为保护建筑的共632处2138栋，计430万平方米。这些保护建筑里，居住类的比例占52%，其中有70%属于国有。

　　对老洋房保护最有力的依据无疑是法律，2003年上海颁布了《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》(下简称《条例》)，自2003年1月1日起实施。它标志着上海市政府对历史建筑保护意识的增强，可以看作上海老洋房命运的转折点。它在一定程度上使一些可能被拆除的历史建筑幸免于难，但在现实中，由于利益牵制、责权不明或种种最难解决的“历史遗留问题”，执行不力。《条例》颁布后，仍有优秀的历史建筑被拆除，在基层具体操作层面，由于责罚不明，不少条目形同虚设。

　　以《条例》中规定的承诺书为例。《条例》规定，转让优秀历史保护建筑时，转让人如对房屋有改动，必须在转让前恢复原样；受让人接收房屋后，装修时不得改变原貌，双方要签订《优秀历史建筑保护要求告知承诺书》。永平置业公司那名工作人员说，监督由物业公司执行，但通常只能保证转让人恢复原样，但对受让人的控制就显得力不从心，最多不允许有拆除承重墙这样的大动作，其他如打洞装空调、晾衣架这样的行为，则很难管理。  (下转A15版）　　（上接A14版）

　　三分之二命运堪忧

　　老洋房的保护者同时来自政府和民间。《条例》中规定的管理主体是市、区、县规划管理部门或者房屋土地管理部门。如规定：

　　“任何单位和个人都有保护历史文化风貌区和优秀历史建筑的义务，对危害历史文化风貌区和优秀历史建筑的行为，可以向规划管理部门或者房屋土地管理部门举报。规划管理部门或者房屋土地管理部门对危害历史文化风貌区和优秀历史建筑的行为应当及时调查处理。”

　　有关优秀历史建筑的报批及建筑周边新建建筑都要经过这两个主管部门的同意。

　　抛开这些层面，具体的房屋保护与管理落到居委会和街道身上。懿园属徐汇区天平街道建岳居委，钱红卫是块长。因为从小在这里长大，她对这条里弄特别熟悉，既有热情又有正义感，是名符其实的懿园“守护者”。

　　“最差的就是居民区，没人管!”钱红卫一口气讲了好几处违章搭建，还有些人为了出租给老外，将房子结构乱改。57号是一栋很漂亮的尖顶房子，可二房东用2100元的月租借下来，为了增加面积，在尖顶里搭了一个阁楼，开了一个天窗，看上去非常不协调。物业开了整改通知书，拆违办也来过了。“可拆违办说这是房间里面的事，不归他们管，又走了。”钱红卫说。12号甲重新装修，把浴缸和卫生间放到房间里，要重新排管子，将路面挖开，被居委会坚决制止，但浴缸和卫生间还是改了。“很多人为了把房子借给老外，就迎合他们的喜好，乱改乱建。”这已成为老洋房租赁市场上的一大乱象。

　　钱红卫既是块长，又是徐汇区去年成立的历史建筑保护志愿者队一员，加上从小在这里长大，对老房子特别有感情，常带动居民一起反对破坏老房子的行为。住在这样的里弄，居民对此非常心齐，似乎有一种特别的力量在支撑着他们。有一次100多人签联名书，硬是将一个违章建筑给“腰斩”了。

　　文管部门也是历史建筑保护的一支力量。去年，徐汇区文管办联合街道组建了一支200多人的志愿者队伍，每月检查辖区内优秀历史建筑的保护情况，一旦发现破坏立即上报。这支队伍里有居委会干部、医生、公务员、退休人员……每个月，他们再忙都会抽出半天时间，把分管的地方跑个遍。这支队伍总能及时发现问题，这是令人高兴的地方，但他们自己却牢骚满腹，原因是问题报上去，解决不了。一个来自居委会的年轻志愿者说：“有些地方已经不好意思去了，因为问题总也无法解决。”她还负责检查宋庆龄故居，但这一年多来，宋庆龄故居一直处于大修状态，大门紧闭，每次只能从门缝里看，施工人员根本不睬他们。“到现在我也不知道为什么大修这么长时间还没修好。”她说，当志愿者以来最深的感受就是缺少有力的主管单位。

　　天平街道社区文化中心文物管理员罗锦芳说，在几年前的第三次不可移动文物普查中，仅天平街道就新发现200多处有建筑特色的历史建筑，但目前列入文物保护名册的仅77处。据上海房管局2005年至2006年的统计，未列入优秀历史建筑的占三分之二。罗锦芳说，她看过街道内所有的历史建筑，只有现在上海音乐附中使用的东平路9号“爱庐”保护得最好。但它的地位非同寻常，是宋子文送给妹妹宋美龄的嫁妆。有些保护建筑借给别人开酒店，破坏也不小。如将原来的窗敲掉，改成落地玻璃窗，或按酒店需求，改变内部结构，会造成更多破坏。懿园1994年被列入上海市政府“优秀历史建筑”，保护尚且如此，另外三分之二建筑的命运更令人担忧。

　　关键要解决使用权问题

　　9月13日，由上海世界华人收藏家大会组委会、上海阮仪三城市遗产保护基金会及上海石库门文化研究中心共同举办的“老房子保护和收藏论坛”上，与会者达成一个共识，即对老房子的修复要依靠民间的力量，政府受到很多掣肘。

　　陆伟自2009年起做老洋房中介，他说上海老洋房市场上有三类购买主力，一是外国人，这是最早来的一批，他们非常喜欢上海的老房子；2003年开始有港澳台同胞介入，他们有明显的落叶归根心态；现在有很多在国外受过教育的国内人士来买，基本上是公司高管或企业主，目前这部门人呈上升趋势，占到30%-40%，但还不是主流。

　　购置老洋房的人心态不一，有些人有非常强烈的保护意识。他提到一个瑞典人买下一栋老洋房后，特地找原来的业主拿到了房子的原始照片，将壁橱、扶手都保留下来，老壁炉破坏比较严重，他也去做了一模一样的，恢复了房子的历史价值。但也有些人会为了生活的方便，破坏老房子里的设施，如没有实用价值的老木柜、壁炉等，改造卫生间和浴室，再安装上地暖等等。更有些纯粹是投资客，完全以购买现代住宅的心态寻找老洋房，准备买下来后大改特改，这样的客人，陆伟往往委婉地拒绝，“因此也失去了不少素质不高的暴发户。”他笑着说。

　　但是对于专家们提出的“依靠民间力量”，他有些不以为然，因为实际操作中他清楚地知道真正的问题在哪里。

　　“使用权的问题如果不能解决，民间力量不可能大规模介入。”陆伟说，上海的老洋房很多以使用权为主，产权是国家的，所以实际在流通领域中的老洋房翻来覆去就是那么几套。使用权的房子不是不能买卖，但是有限制，外地户口不能买，还不能办理贷款，对购买人群做了很大限制。

　　“即使有资格买的，也不愿意买，现在老洋房差不多每平方米20万元，新式里弄每平方米8万元，老公寓每平方米6万元，花了几千万元，买进的房子还不属于你，这多让人担心。”陆伟说，这个问题解决了，市场放开了，将对老房子的保护做出很大贡献。他的观点与上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护专家委员会委员、原上海市房管局副总工程师兼历史建筑保护处处长、房屋修缮改造处处长王安石的观点不谋而合。