各区县指导价差距大

　　所谓“区县指导价格”，是指房企在向主管部门申请预售证时，主管部门会以这个指导价来进行评估预售价格的高低，如果房企报的价格高于指导价，有可能不会获批，从而拿不到预售证。

　　据搜房网透露的消息，闵行的预售审批指导价是27000元/平方米，宝山是20000元/平方米，青浦为19000元/平方米，松江为20000元/平方米，原浦东南汇为16000元/平方米，原浦东为35000元/平方米。虽然有消息称，指导价格自11月8日“沪七条”发布同时就下发到各区县了，但11月9日之后，仍有多个楼盘拿到高于指导价的预售证，可能是因为这些项目在该政策下来之前就提交了申请。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟认为，政府面临房价调控目标压力，要兑现年初承诺的房价上涨目标，因此才会有指导价出台。“指导价”应该是政府经过调研和考察之后，去除装修成本的区域毛坯房均价。

　　只是临时性监管措施

　　类似的限价措施，在其他城市也出台过。今年4月，广州就曾规定“开发企业预售商品住宅前，须办理预售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。”北京也在“国五条”出台后，对预售证进行了价格指导。

　　北京和广州虽然出台了预售价格指导，但是并未对房价的上涨产生太大的抑制作用，和其他一线城市一样，它们的房价仍是连续数月快速上涨，今年10月时的同比涨幅都在20%以上。预售价格指导是一种较为直接的干预房价的手段，不过却存在着临时性和不透明性的问题，持续时间短，标准亦不明确，仅适合在短时间内暂时遏止房价的上涨；另一方面，对于已经获取预售证的项目，预售价格指导缺乏约束力；并且这种政策一旦长期执行，很可能造成开发商的惜售行为，引起楼市的供需失调，反而会加剧房价的上涨。因此，本次上海推出预售价格指导措施，很可能也只是临时性的监管措施，难以对楼市产生根本性的影响。

　　对开发商影响不明显

　　汉宇地产市场研究部的报告认为，对于开发商而言，虽然此举会造成预售许可证取得时限或被拉长，但考虑到全国主流房企已凭借前10个月各自优异表现，顺利完成或接近全年年初所制定的销售目标，故并不存在较大销售压力。因而，预售证发放条件的收紧，也不会迫使房企盲目选择降价，来迎合指导价，它们会选择放缓推盘节奏的同时，当下重点通过去库存、攒客户的模式，为明年打基础。

　　德佑地产研究总监陆骑麟表示，今年开发商的业绩完成情况普遍较好，并且“沪七条”对市场的杀伤力与当初限购令刚颁布时不可同日而语，因此即便在年末调控加码的情况下，也未能完全遏止住房价上涨的趋势，明年沪上楼市依然面临着较大的价格上涨压力。

　　本报记者 金志刚