原来的房子出售后，庞先生看中了一套房屋，在中介公司的介绍下，与上家费女士签订了《房屋买卖协议》，支付了定金5万元。在这份《房屋买卖协议》中，约定了双方签订正式的《上海市房地产买卖合同》的时间，房款支付的时间和金额，同时还约定买卖双方任何一方未按本协议约定履行逾期超过15日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同。若守约方解除合同，须书面通知对方，违约方应按照总房价款的20%向守约方支付违约金。

　　当庞先生打算按《房屋买卖协议》约定汇首付款给费女士的时候，银行告知庞先生这个银行账户不存在。庞先生在与中介联系后，才得知费女士已将收款账户注销了。在和费女士联系后，她通过短信明确表示不愿意履行双方签订的《房屋买卖协议》，更不会去签订正式的《上海市房地产买卖合同》。之所以不同意再把房子卖给庞先生，费女士的理由是她从其他中介那里知道，这里以后要建医院和学校，而她之所以卖房子就是因为想换个离医院和学校近的地方，既然以后会造，她就不用再卖房子置换了，而且她只收到5万元，没有签订正式的《上海市房地产买卖合同》，因此不同意按《房屋买卖协议》的约定支付违约金，最多就把5万元还给庞先生。

　　看到费女士如此说辞，庞先生也不想再买这套房子了，就向法院提起诉讼，解除与费女士签订的《房屋买卖协议》，并要求费女士返还已付定金，及依约赔付违约金。

　　《合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。庞先生与费女士签订的《房屋买卖协议》是双方合议的结果，是真实意思表示，可以确定双方就该房屋建立的房屋买卖关系成立。现在费女士在《房屋买卖协议》签订后，以行为明确表示拒绝出售该房屋，不再履行双方签订的《房屋买卖协议》，这显然是构成了根本违约。在此基础上，庞先生要求解除合同，并要求费女士返还定金是于法有据的。

　　《房屋买卖协议》还约定了，若守约方解除合同，须书面通知对方，违约方应按照总房价款的20%向守约方支付违约金。而此违约金的约定，双方并未确认只适用于网上备案的、正式的《上海市房地产买卖合同》签订后的违约行为。在签订《房屋买卖协议》后的违约行为，当然适用该《房屋买卖协议》。庞先生依据该约定向费女士主张违约金，是具有法律和事实依据的。费女士提出的抗辩意见，都是她为了不履行合同约定所做出的说辞，不能成为她拒绝履行合同的正当理由，不应得到法院的采信。

　　法院采纳了我方的观点，判决解除了双方签订的《房屋买卖协议》，费女士除了要返还庞先生定金外，还要向庞先生支付一定金额的违约金。

　　《庭审实录》法律总顾问

　　上海市申房律师事务所主任

　　孙洪林

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