小区可分期成立业委会

　　在南宁，因为一个大型楼盘分好多期开发，小区10多年间无法成立业委会的情况并不少见。根据南宁市现行的物业管理办法，在同一个区域只能成立一个业委会，这样一来，先期得房的业主利益就得不到保障。

　　对此，征求意见稿新增规定，分期开发的建设项目，首期物业交付使用的建筑面积达到当期开发面积的60%以上，经30%以上已交付专有部分物业业主书面申请成立业主大会的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

　　此外，首套房交付满两年且物业交付使用的建筑面积达到总面积35%以上的，经30%以上已交付专有部分物业业主书面申请成立业主大会的，也可以成立业主大会。

　　认可“电子投票”表决

　　今年上半年，南宁市人大常委会执法检查组在对物业相关法规的检查中发现，不少业委会人员表示，业主组织工作开展难，“业主召集”是最大的拦路虎。

　　南宁市北湖北路某小区业主李女士说，她居住的小区是一个超过2000多户的大居民区，从2009年开始交付使用，去年小区才成立业委会筹备组，但是因为物业方面不提供业主名册，加上还有不少业主在外地，筹备组无法召集业主开会和投票，在截止期限前因为业主投票数还差200票，成立业委会随之流产。

　　目前，深圳已经试行电子投票系统助力业主投票，有的社区召开业主大会，在外地的业主不用亲自来深圳，通过手机短信或上网的方式就可投票表决。为了降低业委会成立的门槛，探索多种方式推动业委会的成立，南宁市这次修订物业管理办法，将电子投票、推选楼栋或者单元代表等外地的经验补充进来。

　　征求意见稿规定，业主大会会议可以采用召开会议讨论、书面征求意见和电子投票等方式表决，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。电子投票的有关规定由市房产行政主管部门另行制定。

　　物业管理区域内业主人数超过2000人的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

　　物业可公示欠费名单

　　南宁市人大常委会执法检查组在检查中发现，物业费收缴率低已经成为困扰物业管理行业的普遍问题，各种原因的物业纠纷往往直接反映在业主拒交或者拖欠物业费上。

　　这次修订，征求意见稿规定，业主违反物业服务合同约定，经书面催交，逾期3个月不交纳物业服务费的，物业服务企业可以在本物业管理区域公示欠费业主名单。

　　小区物业服务合同期未满突然退出；合同期满后物业退出，但未及时选聘新的物业服务企业……如果遇到这种突发情况，小区有可能会陷入垃圾没人清、安全没人管的“真空”状态。征求意见稿规定，市房产行政主管部门要建立“应急服务企业预选库”，如果出现上述突发情况，可由政府、街道办在应急服务企业预选库中选取一家物业服务企业提供服务，物业服务内容、标准和收费参照原物业服务合同内容执行。

　　王杨 摘编自《南国早报》