今年以来，住建部部署开展了房地产中介专项整治活动。在上海，多个部门快速行动，严肃查处了一批违法的房产中介。

　　大洋彼岸，澳大利亚的楼市不断升温。值得关注的是，房价大涨并未影响房地产市场规范有序运转。澳政府日前重点整治不良中介压低报价等现象。

　　突袭检查“杀鸡儆猴”

　　墨尔本所在的维多利亚州消费者事务部今年2月突击检查，抓住了一条“大鱼”——大型连锁房屋中介企业霍金·斯图尔特公司。公司墨尔本里士满区分支旗下几名房产经纪人被控在11起房产交易中虚假报价，被告上联邦法庭。　　

　　在一宗案例中，卖方玛格丽特·史密斯2014年10月29日与霍金·斯图尔特公司签署卖方中介合同，合同中标示她名下位于国王街的房屋预期售价64万澳元至70万澳元（1澳元约合5元人民币）。

　　按照州消费者事务部说法，史密斯的房产经纪人当时认为这处房产实际可卖到82万澳元左右。当年11月10日前后，房产还未挂牌销售前，经纪人特伦特·斯图尔特在邮件中向房主解释：公司想运用一些策略帮她把房子卖出“最好的价钱”，“第一步就是营造一种折价出售的假象”，然后，随着广告宣传把买方兴趣调动起来，接下来公司会抬高报价。11月，史密斯的房子在中介公司广告宣传册中报价为62万澳元至68万澳元，12月1日后调高至64万澳元至70万澳元。　　

　　最后，这处房产在拍卖中售出89.1万澳元的高价。利用相同手法，这家中介公司将好几处房子卖出比最初估价高得多的价钱。公司最初辩解道：“根据当前法律，卖家虽然可以咨询经纪人建议，但没有义务在拍卖日前透露自己底价，假如买方意向较高，最后售价可能会高于广告报价。”它还宣称，这是“全球房地产业一个普遍问题”。　　

　　不过，在大量证据面前，这家公司不得不低头认罪，表示不会对消费者事务部的指控展开抗辩，而是将与法庭讨论合适的处罚方式。公司8月发表声明承认压低报价是“非常严重”的错误，公司有责任向消费者提供房产真实价格。　　

　　在房产拍卖市场，压低报价的现象并不少见。虽然故意压低报价不道德、不合法，但房产卖出高价，卖方中介可以得到更多佣金回报，所以总有人明知故犯，而法律惩戒力度不够则助长了他们的恶习。

　　近年，各州消费者事务部会对房产交易展开抽查，被查获的有“大鱼”，也有“小鱼”。对霍金·斯图尔特公司发起的诉讼，是维州消费者事务部去年春天对100宗房地产交易审计后、进入司法程序的第一个案例。今天秋天还有100宗交易待查。

　　修改法律加重处罚

　　澳大利亚法律体系基本继承英国普通法体系，土地所有权制度经上百年发展已相当完善。但这种完善也造成土地转让法律流程复杂繁琐、极其专业，法律体系庞杂，既受高等法院判例影响，联邦制的澳大利亚各个州也有自己相对独立的司法体系和法律规范。房地产业从开发到销售，受联邦法律和各州法律重重限制，仅房产方面的联邦法就超过12个。房地产中介也不例外。

　　针对报价虚低现象泛滥，各州政府已开始填补法律漏洞，从严打击，维护消费者利益。2015年新南威尔士州议会通过决议，修订《2002年待售房产与商业中介法》，对房产经纪人如何营销房产作出更严格、更细化的规范，加大对压低报价的查处力度。　　

　　根据这份修订案，经纪人须向卖家提供预估售价的书面证据，且在代理协议中写明预估价格。经纪人报价不能低于这个预估售价。预估售价可以是一个确定数值，也可以是一个价格范围，但最高价和最低价之间相差不能超过10%。修正案将禁止中介提供的价格指引中包含“希望出价超过”、“希望出价高于”或任何类似字眼及声明。

　　业内人士认为，改革将为房地产行业带来透明度和明确性。立法要求经纪人对确定当前市场价时更加负责任，也为买家提供透明价格。新规也要求经纪人将每次提供给买家、潜在买家、卖家及潜在卖家的报价记录在案。压低报价一经查实，经纪人虽然仍将面临2.2万澳元罚款，但会额外接受更为严厉的惩处。　　

　　澳大利亚房产中介不仅受到法律限制，还受到澳大利亚消费者和公平竞争委员会监管。委员会官方网站上会注明房产中介准则。一旦房产中介违法，消费者除可向各州民事法庭起诉，也可向消费者和公平竞争委员会投诉。

　　买房客“有钱不可任性”

　　澳大利亚著名房地产开发商B1集团董事长祁岳告诉新华社记者，投资澳房产需要做到四个“门儿清”：

　　第一，清楚了解房产中介资质：房地产中介机构必须持有政府审批执照，确保从业者有足够专业和法律知识履行职责和义务，保护消费者切身利益。澳大利亚房产牌照分多种：可买卖房产或替人管理物业的房产中介，可从事房产拍卖的拍卖人，可建房并出售自己公司修建房产的房产开发商，负责出租和管理他人房产供住房使用的住房出租中介，负责买卖农场之类地产的畜牧业不动产中介等。投资者购买前先要确定房地产中介资质，签署合同前,要聘请自己的律师详细检查合同内容，再次确认出现在合同上的是持有牌照的中介公司。

　　第二，清楚了解房产中介义务：澳大利亚大部分房产中介属于卖方中介，为卖房一方工作，由卖方支付佣金。也有部分中介是买方中介，为投资者物色房产，跟卖方中介谈判价格以确保买方利益，最终由买方支付佣金。每笔交易中，中介只能收取买卖双方中一方佣金，不可同时既是卖方中介又是买方中介。中介有义务向业主或投资者提供售卖房产的参考价、周边房产买卖状况等信息，帮买卖双方估计最合适价格。

　　隐瞒信息属违法行为，中介可能因此面临起诉，失去专业执照并受到高额罚款。如果房子需要维修，中介必须在卖房前告知买方，且应毫不隐瞒地向买方透露存在的问题。如果发生过凶案的房产进入市场，中介也必须让客户知道房屋历史、来源甚至邻里素质，一旦隐瞒，将受到高额罚款。 

　　第三，清楚了解市场信息和风险：澳大利亚房产交易信息已实现网络共享，房价透明。每个楼盘价格经银行和其他专业评估机构估价，全部公开量化。同时，政府部门对不同区域房价会有长期统计分析和走势图表。投资者需要学习使用这些信息。另外，必须认真了解当前市场主要风险。　　

　　维州消费者事务部最新一份半年报告披露：墨尔本东区房产是中介压低报价的重灾区，报价比最终售价平均低24%左右。

　　第四，清楚了解海外投资人义务：“有钱不可任性”。澳大利亚税务局和外国投资及审批委员会等机构负责打击外国非法投资。非法投资澳房产的外国人可能被处以最高达13.5万澳元的罚款或3年有期徒刑，涉非法投资的外国公司面临最高67.5万澳元罚款。帮助海外投资者非法交易房产的房产中介、移民中介和律师也会被处以罚款。