浦东新区住宅库存量

　　1290155平方米

　　川沙板块　　　　　238517平方米 

　　外高桥板块　　　　214519平方米 

　　张江板块　　　　　168711平方米 

　　唐镇板块　　　　　168469平方米 

　　陆家嘴滨江板块　　114482平方米 

　　三林板块　　　　　113750平方米

　　2012年5月22日网上房地产数据

　　从存量分布来看，原浦东新区和原南汇区的商品住宅存量分列全市第一和第四位。和区域本身的特质以及所吸引的人群相关，“大浦东”呈现出“泾渭分明”的特征。

　　中高端产品库存压力增大

　　网上房地产截至5月20日的数据，原浦东新区住宅库存为7796套、1301336平方米。其中210平方米以上房源库存有1612套、526024平方米，占比四成。 

　　按照库存面积来看，区域内川沙板块、外高桥板块、张江板块、唐镇板块、陆家嘴滨江板块、三林板块和花木板块位于库存前列，这样的结果与这些板块面积在210平方米以上房源的库存量密切相关。其中，陆家嘴滨江板块库存总量为358套、114482平方米，而其面积在210平方米以上房源为260套、102857平方米，占到板块库存总量的9成。 

　　浦东新区小户型存量面积大大低于中大户型，德佑地产分析人士表示，这一方面是由于小户型更受广大刚需欢迎，成交较快；另一方面也与近年来开发商更热衷建造中大户型房源有关。尤其是浦东新区，相关数据显示，其大户型房源存量面积达到86.5万平方米，位居全市之首。

　　吸引高端人群　顶级产品有市场

　　浦东的大户型房源多为别墅和中高端公寓，在目前的市场情况下，去化速度缓慢，存量逐渐增长。 

　　但对于浦东的一些顶级产品，新聚仁机构地产研究院副院长沙立松则认为，“浦东新区沿江的高端产品，还有一些东部别墅，针对的是顶级客户层，受到的影响并不大。反而是中高端物业会受限。” 

　　德佑地产监控数据显示，2012年至今（截至5月17日），原浦东新区商品住宅成交面积为28.7万平方米，相比去年同期上涨80.3%，是全市少数成交量出现上涨的区县之一。而浦东各价格段的商品住宅成交量相比去年同期的涨幅均超过60%，尤其是单价5万元以上的高端楼盘成交面积达5.5万平方米。 

　　分析人士表示，浦东新区如陆家嘴滨江板块吸引的是跨地区的高端客群，“对于价值的判断，使他们对于价格并不十分在意。” 

　　虽然区域内高端产品有受众支持，而成交量也出现大幅增长，但浦东新区（原）今年以来的商品住宅新增供应面积为41.8万平方米，批售比高达1.46：1，供过于求的现象较为明显。 

　　但结合目前浦东的人口状况，业内人士对于目前浦东所面临的高库存并不悲观。 

　　据第六次全国人口普查数据显示，浦东新区常住人口为504.4430万人，与第五次全国人口普查2000年11月1日的318.7445万人（原浦东新区和原南汇区总计）相比，10年共增加185.6985万人，增长58.26%。平均每年增加18.5699万人，年平均增长率为4.7%。浦东已成为上海市常住人口最多的一个区。 

　　有分析认为，区域面积超过1000平方公里，以及“两个中心”建设的主战场，使浦东具备较完善的公务服务和创业置业的良好空间和环境，这是外来人口规模迅速扩大的主要原因。而如果保持这样的人口增长速度，市场一旦好转，人口对于房地产的需求将使库存压力大减。

　　原南汇区域库存两级分化

　　与原浦东新区的中高端压力不同，原南汇区的库存则有两级分化的特点。 

　　截至5月20日，网上房地产显示原南汇库存为7319套，面积为943357平方米。其中周康板块为最高库存板块，达到2987套、面积为369227平方米，其后是惠南板块，这两个板块各面积段库存较为均匀。 

　　而同样高库存的临港新城板块，则以刚需面积段为主。其70-90平方米面积段库存达508套、42810平方米。航头板块则不仅有70-90平方米房源188套、面积达15999平方米的库存量，其210平方米以上房源更有318套，库存达77584平方米，占比近六成。 

　　沙立松表示，南汇在未与浦东合并前就是供应大户，“一些低密度住宅、联排较多”。同时也不乏临港新城板块的刚需楼盘。 

　　与浦东新区成交量的大幅回升不同，原南汇地区今年以来的成交面积出现了16.8%的下滑，但今年至今其新增供应面积为20.4万平方米（截至5月17日），基本与成交面积相当，供求处于相对平衡状态。不过部分成交排名靠前的项目为去年推盘的项目。御沁园、万科清林径、御景熙岸公寓等楼盘成交量都超过150套。

　　人口导入成关键

　　原南汇刚需项目的滞销，与其户均面积和人口密度有关。 

　　普查资料显示，浦东新区人均住房面积27.97平方米，而其南北差异较大，北片地区（原浦东新区）人均住房面积25.25平方米，南片地区（原南汇区）为36.61平方米，是北片地区的1.4倍。区域内需求并不旺盛。 

　　另外，浦东新区人口密度为3909人/平方公里，其中北片地区3794619人，面积569.15平方公里，人口密度6667人/平方公里；南片地区1249811人，面积721.48平方公里，人口密度为1732人/平方公里。这也就造成了人们对于原南汇某些区域“空城”的观感。 

　　人口密度低造成了需求的短缺，要改变这样的状况，人口导入是关键。 

　　去年，就有消息称，临港新城将被打造成为具备较高能级的城市综合集聚辐射功能、集聚60万至80万人口的新城。 

　　而《浦东新区人口计生十二五规划》中也表明：到2015年末，新区常住人口预计达到550万。与“十一五”期末比，将增加约50万人口，这些无疑都将进一步增加房地产市场的需求。

　　◎高库存项目现场调查

　　泥城苑

　　2012年住宅销售：成交14套

　　可售住宅套数：247套

　　可售住宅面积：25246平方米

　　（网上房地产数据，截至2012年5月22日）

　　区域需求难以支撑热销

　　从市中心出发，近一个半小时车程到达泥城苑。 

　　沿项目外沿步行，其周边都是正在建设中的住宅项目，餐饮、娱乐、商场等相对缺乏，生活配套设施还有待完善。 

　　在交通方面，泥城苑离临港新城主城区较远，约有10公里左右，附近公交线路较少，而且临近的轨道交通16号线尚未建设完成，百度地图显示，如果从最近的公交车站出发到市区，用时约为4小时。 

　　泥城苑的售楼处冷冷清清，并没有购房者前来咨询。其销售表显示仅有为数不多的房源成交。据销售人员介绍，该项目共有两种户型，项目最低价为6888元/平方米。当询问到优惠力度时，销售人员表示：“这样的价格已经算很低了，所以不会有打折和优惠活动。”同时他还介绍说，泥城苑自2009年开盘至今的购房者大多是本地居民，鲜见市区人士在此置业。 

　　6888元/平方米的单价，在南汇临港新城板块算得上是低价位了，但面对交通不便，生活配套设施不完善等困境，泥城苑能否以低价补齐这些短板，还是未知数。

　　港城滴水湖馨苑

　　2012年住宅销售：成交30套

　　可售住宅套数：384套

　　可售住宅面积：48709平方米

　　（网上房地产数据，截至2012年5月22日）

　　待价而沽行情低迷

　　滴水湖馨苑同样位于南汇区临港新城板块。 

　　笔者从市中心驱车出发约1小时车程到达滴水馨苑。在其周边，笔者并没有发现学校、超市、健身场所等生活和教育设施，大多是正在建设中的工地和住宅项目。其周边商铺也是冷冷清清，没有商家入驻。而据销售人员介绍，周边的生活设施和旅游景点，如超市、海洋博物馆、新场古镇正在建设之中，尚未完工；而离小区最近的联华超市也在1.6公里之外。 

　　滴水湖馨苑的在售户型有3种，分为80平方米的2房、90平方米3房以及少量120平方米3房，最低价格9000元/平方米，均价12500/平方米。在促销方面，销售人员表示除了全款或者是在本地工作可以享受9.8折优惠外，并无其他降价打折措施。 

　　在售楼处，前来咨询的购房者寥寥无几。笔者在项目中看到仅有为数不多的几家住户入住，其他房源皆处于空置状态。销售人员称：“项目2009年开盘的时候非常火爆，许多人排队等天亮抢购房源，现在人就少下来了”。

　　嘉博名邸（二期）

　　2012年住宅销售：成交30套

　　可售住宅套数：147套

　　可售住宅面积：14469平方米

　　（网上房地产数据，截至2012年5月22日）

　　价格落差影响后市去化

　　凯德·嘉博名邸位于浦东新区三林板块，项目二期推出177套精装住宅，户型有二房90-93平方米，三房143平方米，均价34000元/平方米。 

　　凯德·嘉博名邸的地理位置优势显而易见，距离轨道交通7号线杨高南路站步行仅需3分钟，可方便换乘多条轨交线路。同时周边步行5分钟内汇集十余条公交线路，可通往四面八方。但项目周边配套暂不完善，缺乏生活氛围。据案场工作人员介绍项目周边规划建成沃尔玛卖场。 

　　据统计，凯德·嘉博名邸周边的二手房价均价在20000元/平方米左右。周边的房子大多年代已久，零落无序地散落在项目周围。该项目几乎所有的楼栋都是紧邻杨高南路而建，噪音污染不可避免。此外，笔者参观三套样板房后发现其中93平方米的两房南北通透，采光较好；而90平方米套内卧房在进门到底转角处，通风和采光势必会受到影响。这些“硬伤”与项目本身的高单价落差较大。 

　　在案场内有许多前来参观询价的置业者，但真正下单落定的购房者并不多。一些“刚需”购房者对90平方米的小户型颇为关注，但项目本身的高单价也成为影响成交量的重要因素之一。案场销售人员介绍称嘉博名邸项目一期自去年开盘至今已售罄，二期自今年2月份开盘，目前房源充裕。