位于杨浦区殷行社区的开鲁三村里有3栋老大楼，共430户居民。在过去的十多年里，3栋大楼一直不太平。物业和业委会对簿公堂，维修基金几乎全部提取一空；业主拒绝缴纳物业费，老物业退出了，没有新物业肯接手；业主与物业、业委会与物业、业主和业委会都有矛盾，真是“剪不断，理还乱”。但2011年以来，3栋大楼发生了神奇的变化。

　　在今天的上海，住房自有率不断提高，许多市民多了个身份——业主。于是，业委会应运而生。物业公司好不好，要不要续聘？维修基金要不要动用，用在什么地方？业委会的作用举足轻重。

　　偌大的上海，业主们的房子，也是多种多样：既有“高富帅”和“白富美”——新建商品房，也有外表不那么光鲜的“半老徐娘”商品房，还有一大批接近“垂暮之年”的售后公房，包括老式工人新村、单位和系统自建房等，现在又有了经济适用房和动迁保障房。甚至在一个小区里就有不同类型的住房。这些房屋的物业管理、维护保养、居住要求以及维修基金的筹集，都是不同的。

　　房子和人一样，都是一天天老去。而那些上了年纪的房子，总是问题越来越多，不是电梯坏了，就是管道漏了、墙体裂了，修起来不是一件小事情。房子该怎么修？花多少钱来修？业主们七嘴八舌，意见难以统一。更让人烦心的是，房子越来越老，维修基金却越来越少，再度归集谁也不愿意。这一切，都给小区自治提出了新课题。

　　日前，记者实地踏访开鲁三村，了解三栋大楼“从乱到治”的全过程，试图通过解剖这只麻雀，为上海的小区自治提供一个可供借鉴的样本。

　　一个管理小组

　　开鲁三村是建于上世纪90年代的老式小区，里面有数十幢六层的售后公房，有1600户居民，其中90号、91号、92号是18层的商品房，两梯8户，于1996交房入住，至今已有17个年头。

　　三栋大楼和其他一些售后公房同属357街坊，由于大楼业主是购房入住，对物业管理的要求也比较高。2004年，凯晨物业负责对小区进行综合整治，共花去了300多万元，加上电梯改造花去60万元，业主们纷纷认为里面有“虚头”。因为对工程质量和审计结果不认可，业委会拒绝用维修基金支付工程款。街道和房管部门多次调解无效，凯晨物业于2008年退出357街坊，并将业委会告上了法庭。经验不足的业委会没有出庭应诉，最终以败诉告终，后来还被强制执行，从维修基金账户里划走了420万元。

　　这次对簿公堂造成了三个后果：大楼居民和物业公司愈发对立，相互不信任、不合作，许多业主拒绝缴物业费；业委会进行大换血，代表大楼居民的委员只剩下一人，业主与业委会、物业之间的沟通愈发不畅；维修基金只剩下50多万元，今后大楼的修缮、各种设备维护怎么办？

　　三栋大楼的物业费只有1.14元/平方米，且收缴不足，没有一家物业愿意接手。在殷行街道的协调下，总算请来了君晟物业。2011年，三栋楼居民萌发了自己管理大楼的想法，这个提议得到了开鲁三村居民区党总支的认可。开鲁三村业委会也觉得三栋大楼和其他多层楼房情况不同，可以“港人治港”。于是，党总支牵头成立了大楼管理小组，推荐总支委员杨梅芳担任负责人，因为杨梅芳是90号楼组长，在居民中口碑好、威信高。之后，“邻里之家社区接待室”“邻里之家民主议事会”“357街坊各方联谊会”也相继建起来了。

　　三间“邻里之家”

　　92号大楼外面有一扇门，推门进去，是个约10平方米的小房间，装修简陋，中间写着“邻里客厅”四个大字。十来位阿姨人手一把毛线针，桌上放着茶杯和橘子，地下放着取暖器，小小屋子充满欢声笑语。杨梅芳说，这里原来是高层的垃圾房，改造后空了出来，居委会就把它作为大楼的“邻里之家”。每周六是楼组长的接待日，业主们有什么烦心事，都会来这里说说。这样的“邻里之家”共有三个。

　　为了让大楼管理小组更好地运转起来，居委会和业委会商定为他们提供一部分资源。三栋大楼有几间空房间，一直用于出租，当年老物业离开时，将房间和1.8万元租金也一同移交了。业委会决定将1.8万元和之后的房屋出租收益交给管理小组支配，作为“大楼管理基金”。这下，老大楼遇到小修小补一类，就不必动用所剩无几的维修基金了。

　　这笔“大楼管理基金”用途还不少：去年将2个垃圾房改造为“邻里之家”，花了8500多元；一年电费106元；今年更换大楼空调滴水管，花去1.8万元……这个账目，每年初都张贴出来，向全体业主公示。

　　几个月前，老旧的电梯又出问题了，6部电梯的地板全是洞。管理小组请施工单位报了个价，全部更换要5000多元。杨梅芳提出，可以自己去采购建材。一直非常支持管理小组工作的业委会负责人绪明瑞，热心地帮着到建材市场寻找材料，选定后，由厂方包安装，才花了2200元。这笔钱也从“大楼管理基金”出，业主不用掏一分钱。此举得到业主们的交口称赞。

　　60多岁的杨梅芳当过企业的劳资科长，管理有方，思路清楚。管理小组成员一个管账、一个管钱、一个管密码，绝不含糊。

　　五本流水账

　　史维秀阿婆搬到92号5年了。让她惊讶的是，楼组长们总喜欢捡垃圾。原来，杨梅芳等楼组长平时将纸板箱、塑料瓶等废品回收后变钱，用在需要关心的居民身上。比如买箱牛奶探望患病的居民；又如楼里有居民去世，送一个花篮，40元。大楼管理小组成立后，这个好传统也延续了下来。楼组长的一片真情感动了史维秀，她也成了志愿者，每天把邻里之家打扫得干干净净。

　　居民有需求，管理小组就尽量去满足。听说不少主妇喜欢用散装洗衣液，经济实惠，但零拷不方便，杨梅芳就和上海制皂厂联系，制皂厂便定期送洗衣液上门。有些居民年纪大了，理发不方便，管理小组就通过居委会请来志愿者，为居民上门理发。

　　杨梅芳有5本练习本，分别是5本流水账：大楼管理基金的收支账簿；管理小组慰问居民的收支账簿；每周六楼组长接待日的记录簿；为居民理发服务记录簿；为居民量血压记录簿。第二本小本子其实从2007年就开始记了，尽管每月卖废品收入不过二三十元，但她们精打细算，目前还结余639元！

　　正是这样一桩桩、一件件的小事，润物细无声。从昔日居民不满意、物业不愿来、居委会忙救火的“麻烦大楼”，变成如今业主、业委会、物业公司、居委会和谐相处的“明星大楼”。关键就是两个字——自治。大楼管理小组成为居民区党组织、物业公司和居民之间的桥梁和润滑剂。最近，经大楼管理小组多方做工作，还解决了时下最棘手的停车矛盾，通过周边绿化调整，增加了十多个车位。

　　大楼管理小组的工作也得到了政府部门的认可，最近殷行街道办事处拨出资金，对还未改造的91号垃圾房进行了装修，即将完工。这下，邻里之家也将“上档次”了。

　　【记者手记】

　　如果说，家庭是社会的细胞的话，那么，一个楼组、一个小区就是一个细胞群。只有每个细胞群都健康、有活力，整个机体才会健康，才会充满蓬勃的生命力。

　　安居才能乐业。对现在的人来说，不仅要有房住，还得住得安心、舒畅。据闸北区临汾社区统计，涉及居民物业管理类的矛盾诉求占到了街道信访总量的47.6%。本报读者热线和新民网上海滩微博也经常接到关于居住问题的投诉。可见市民对“安居”两字的重视。

　　记者在社区采访近20年，过去经常见到居委会干部为扶贫帮困、就业援助而奔走，为调解家庭纠纷而忙碌。现在，许多居委会已不需要再为居民的开门七件事操心，相当大的精力却放在了调处业主、业委会与物业的矛盾上；邻里之间的纠纷依然存在，但不再是“底楼多占了半个平方米的公用部位”或“楼上人家少分摊了水电费”之类的，而在停车、养犬、噪声等方面。

　　根据上海市住房保障和房屋管理局今年10月发布的信息，上海已有7115个小区成立业主委员会，占符合成立条件小区总数的83%，组建率居于全国之首。 

　　既然业委会已建好，就应当发挥好这个自治组织的作用，正直、热心、无私、内行的带头人，必不可少；而规范的制度、公开透明的账目，更不可少。今年，杨浦区房地局下发了《加强本区业主委员会规范化建设的实施意见》，为业委会立规矩，并进行业务培训。

　　而像开鲁三村3栋大楼一样，因地制宜，在业委会下面增设管理小组，也是一种很好的探索。如何以更小的单位、更灵活的方式、更贴近的服务，凝聚广大业主的心，真正做到“自我管理”“自我服务”，“治理”好自己的住宅楼？在即将到来的2014年，希望在各级政府、组织和社区的努力下，有一个新突破。